Materia del oficio
Actual Ley Sobre Impuesto a la – Art. 20, N°1, Art. 17, N°8 – Ley N° 20.780, de 2014.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de bienes raíces adquiridos antes del 1° de enero de 2004 permite al contribuyente aplicar el costo histórico sin reajuste de IPC, tributando solo por la diferencia nominal entre precio de venta y costo original, conforme al régimen transitorio de la Ley 20.780. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales y jurídicas que enajenaron bienes raíces adquiridos antes del 1° de enero de 2004, especialmente quienes enfrentan ganancias de capital significativas y evalúan si les conviene más el régimen histórico o el reajustado por IPC. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué régimen tributario aplica a inmuebles comprados antes de 2004? → Se puede optar por tributar con costo histórico sin reajuste de IPC o con costo actualizado según IPC. - ¿Cuál es la ventaja del costo histórico sin reajuste? → Puede generar una ganancia de capital nominal menor, tributando solo sobre la diferencia entre precio de venta y costo original. - ¿Qué norma legal establece esta opción? → El artículo segundo transitorio de la Ley 20.780 de 2014, que modifica el régimen del artículo 17 N°8 de la LIR. - ¿Esta opción está disponible para inmuebles adquiridos después de 2004? → No, solo aplica a bienes raíces adquiridos antes del 1° de enero de 2004. **Lo que debes tener claro:** - **Fecha de corte crítica es el 01/01/2004:** solo las adquisiciones anteriores a esta fecha califican para aplicar el costo histórico sin reajuste, lo que puede marcar diferencias significativas en la carga tributaria. - **La opción de costo histórico no es automática:** el contribuyente debe evaluar cuál régimen le conviene más (histórico vs reajustado) y declararlo correctamente, ya que elegir mal puede resultar en mayor impuesto a pagar. - **Aplica tanto a personas naturales como jurídicas:** la norma transitoria no distingue tipo de contribuyente, pero la tasa efectiva de tributación dependerá del régimen de renta al que esté sujeto el enajenante. - **Riesgo de fiscalización por mala aplicación:** declarar con costo histórico cuando el inmueble fue adquirido después de 2004, o no poder acreditar la fecha de adquisición, puede generar diferencias de impuesto y multas por declaración incorrecta. **Ejemplo práctico:** Un contribuyente compró un departamento en agosto de 2003 por 30.000.000 de pesos y lo vendió en 2019 por 80.000.000 de pesos. Si aplica costo histórico sin reajuste , tributa sobre 50.000.000 de ganancia nominal. Si aplicara costo reajustado por IPC , el costo de 30.000.000 se actualizaría a aproximadamente 52.000.000, tributando solo sobre 28.000.000. En este caso, le conviene el régimen con reajuste IPC. Sin embargo, si el inmueble hubiera sido adquirido por 10.000.000 en 2003 y vendido por 80.000.000, el costo reajustado sería cercano a 17.000.000, tributando sobre 63.000.000, mientras que con costo histórico tributaría sobre 70.000.000, siendo preferible el reajuste.
Resumen oficial SII
Normas aplicables en la enajenación de un bien raíz adquirido antes del 1° de enero de 2004.