Materia del oficio
Código Tributario – Nuevo Texto – Art. 26 bis – D.F.L. N° 2, de 1959, Art. 15.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El arriendo con opción de compra de una vivienda acogida al DFL 2 no hace perder el beneficio tributario siempre que la operación sea efectiva, el contrato de arriendo y la promesa de compraventa sean independientes, y no se configure una simulación de transferencia inmediata. **¿A quién le importa esto?** Propietarios de viviendas acogidas al DFL 2 que desean arrendarlas con opción de compra, inversionistas inmobiliarios que estructuran operaciones de rent-to-own, y asesores que evalúan el riesgo de pérdida del beneficio tributario en estas transacciones. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Pierde el beneficio DFL 2 una vivienda arrendada con opción de compra? → No, si el arriendo es efectivo y la promesa de venta es independiente del contrato de arriendo. - ¿Qué condiciones debe cumplir la operación para mantener el beneficio? → Debe ser una operación seria, sin simulación, con contratos separados y ejercicio real del arriendo. - ¿Qué pasa si la operación simula una venta inmediata? → El SII puede aplicar el artículo 26 bis del Código Tributario y gravar la operación como transferencia. - ¿Cuándo se considera que hay simulación en estas operaciones? → Cuando el arriendo es ficticio, el precio no corresponde al mercado, o la promesa se ejecuta inmediatamente sin arrendamiento real. **Lo que debes tener claro:** - **La separación contractual es clave:** el contrato de arriendo y la promesa de compraventa deben ser documentos distintos con obligaciones independientes, no un solo instrumento que encubra una venta a plazo. - **El arriendo debe ejercerse efectivamente:** si el arrendatario entra en posesión inmediata con ánimo de dueño, sin pagar rentas reales de mercado, el SII puede recaracterizar la operación como venta encubierta. - **Riesgo de aplicación del artículo 26 bis:** operaciones artificiosas o con abuso pueden ser recaracterizadas, perdiendo la exención del DFL 2 y generando obligaciones tributarias retroactivas sobre la ganancia de capital. - **Distinto a una compraventa a plazo:** en el rent-to-own legítimo el arrendatario no es dueño hasta ejercer la opción; si la estructura elimina este período de arriendo real, pierde protección tributaria. **Ejemplo práctico:** Un propietario arrienda su departamento DFL 2 avaluado en 3.500 UF por una renta mensual de 12 UF durante 36 meses, con promesa de venta al término por 3.200 UF descontando un porcentaje de las rentas pagadas. Si el arrendatario habita efectivamente el inmueble, paga rentas de mercado y la promesa se formaliza después del período de arriendo, mantiene el beneficio DFL 2 . Pero si el contrato fija renta de 1 UF mensual, entrega posesión con escritura preparada y ejecuta la compraventa a los 30 días, el SII puede aplicar artículo 26 bis y gravar la ganancia de capital como venta inmediata sin beneficio.
Resumen oficial SII
Consulta sobre operación de arriendo con opción de compra de D.F.L. N° 2.