Materia del oficio
Nuevo Texto – Art. 17 – Código Tributario, Art. 64 – Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial - Circular N° 16, de 1988 - Resolución Exenta N° 49 de 2016.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las contribuciones de bienes raíces que afectan a inmuebles arrendados no integran la base imponible del IVA en los contratos de arriendo, incluso cuando el arrendador las cobra al arrendatario, porque son tributos que gravan un bien separado del servicio prestado. **¿A quién le importa esto?** Arrendadores de inmuebles afectos a IVA que cobran a sus arrendatarios el reembolso de las contribuciones de bienes raíces, particularmente empresas inmobiliarias y propietarios de locales comerciales que facturan estos conceptos junto con la renta mensual. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Las contribuciones de bienes raíces forman parte de la base del IVA en arriendos? → No, porque son un tributo que grava la propiedad del inmueble, no el servicio de arriendo. - ¿Qué dice el artículo 17 de la Ley de IVA sobre tributos en la base imponible? → Que solo integran la base los tributos que graven la venta o servicio mismo, no otros conceptos. - ¿Puede el arrendador cobrar las contribuciones al arrendatario sin afectar el IVA? → Sí, puede cobrarlas como reembolso separado sin que se incorporen a la base del IVA del arriendo. - ¿Qué normativa específica regula las contribuciones de bienes raíces? → El artículo 64 de la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial, interpretada según Circular 16/1988. **Lo que debes tener claro:** - **Separación conceptual entre tributo y servicio:** el IVA grava el servicio de arriendo, mientras las contribuciones gravan la propiedad del inmueble; son hechos gravados distintos que no se mezclan en la base imponible. - **Reembolso no equivale a integración en base:** aunque contractualmente el arrendatario pague las contribuciones al arrendador, este pago no se suma al precio del arriendo para calcular el IVA porque no remunera el servicio prestado. - **Distinto de gastos comunes o consumos:** mientras que gastos de mantención, luz o agua vinculados al uso del inmueble sí pueden integrar base según cómo se facturen, las contribuciones municipales tienen naturaleza tributaria separada. - **Riesgo de facturación incorrecta:** algunos arrendadores incluyen erróneamente las contribuciones dentro del monto afecto a IVA, pagando impuesto sobre un tributo ajeno y perdiendo la posibilidad de recuperar ese IVA como crédito fiscal. **Ejemplo práctico:** Una empresa arrienda un local comercial por 2.000.000 de pesos mensuales más IVA. Las contribuciones trimestrales del inmueble son 600.000 pesos, que el contrato establece debe pagar el arrendatario. La factura correcta debe emitirse por 2.000.000 más 19% IVA (380.000), total 2.380.000 , y aparte cobrar 200.000 mensuales por contribuciones sin IVA . Si erróneamente sumara contribuciones a la renta (2.200.000 + IVA), pagaría 418.000 de IVA en lugar de 380.000, perdiendo 38.000 mensuales que no puede recuperar.
Resumen oficial SII
Determinación de la base imponible del IVA de acuerdo al artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.