Materia del oficio
Ventas y Servicios – Art. 2 N°s 2 y 3 y art. 23 N° 3 – D.S. N° 55, de 1977, art. 4 – Código Civil, art. 1554
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La cesión onerosa de un contrato de promesa de compraventa de inmuebles constituye una venta gravada con IVA cuando la realiza un vendedor habitual de inmuebles, debiendo facturarse por el monto de la cesión independientemente del precio original del inmueble. **¿A quién le importa esto?** Vendedores habituales de bienes corporales inmuebles (inmobiliarias, constructoras y personas naturales con giro habitual) que ceden a terceros contratos de promesa de compraventa suscritos con compradores, recibiendo un monto por dicha cesión antes de celebrar la compraventa definitiva. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La cesión de una promesa de compraventa de inmueble está afecta a IVA? → Sí, cuando la cesión la hace un vendedor habitual de inmuebles y es a título oneroso. - ¿Sobre qué monto se calcula el IVA en la cesión de la promesa? → Sobre el monto que se paga por la cesión del contrato de promesa, no sobre el precio del inmueble. - ¿Debe emitirse factura por la cesión de la promesa? → Sí, el vendedor habitual debe emitir factura por el monto cobrado por la cesión del contrato. - ¿Qué pasa con el IVA cuando luego se vende definitivamente el inmueble al cesionario? → La venta definitiva también paga IVA sobre su precio, independientemente del IVA pagado en la cesión. **Lo que debes tener claro:** - **Solo vendedores habituales quedan afectos:** si quien cede la promesa es un particular que no tiene giro habitual de venta de inmuebles, la cesión no constituye hecho gravado con IVA aunque sea onerosa. - **Doble tributación aparente pero bases distintas:** la cesión de la promesa tributa por el monto cobrado por ceder el contrato, mientras que la venta definitiva posterior tributa sobre el precio total del inmueble, siendo ambas operaciones gravadas independientes. - **La cesión no es un anticipo:** el monto cobrado por ceder la promesa no forma parte del precio de venta del inmueble ni se rebaja de este, son operaciones jurídicamente separadas con bases imponibles propias. - **Requisito de onerosidad:** si la cesión fuera gratuita (donación del contrato de promesa), no habría hecho gravado aunque la haga un vendedor habitual, pues faltaría el elemento de venta a título oneroso del artículo 2° del DL 825. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria suscribe una promesa de compraventa con Juan para venderle un departamento en 100.000.000 de pesos más IVA. Antes de la escrituración definitiva, Juan no puede pagar y negocia que la inmobiliaria ceda su posición contractual a María, quien paga 5.000.000 de pesos a la inmobiliaria por aceptar la cesión. La inmobiliaria debe facturar 5.000.000 más 950.000 de IVA a María por la cesión de la promesa. Posteriormente, cuando María escriture el departamento, la inmobiliaria facturará 100.000.000 más 19.000.000 de IVA por la venta definitiva del inmueble. Ambos IVA son independientes y el de la cesión no se descuenta del precio final.
Resumen oficial SII
Tratamiento tributario de la cesión a título oneroso de contratos de promesa de compraventa sobre inmuebles.