Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 letra b) – Código Civil, art. 1567
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La resciliación de una compraventa de inmueble inscrito opera con efecto retroactivo entre las partes, dejando sin efecto la enajenación original, por lo que no se genera hecho gravado con impuesto a la renta ni mayor valor tributario al momento de la resciliación. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes que vendieron inmuebles y posteriormente resciliaron el contrato por mutuo acuerdo, bancos o instituciones financieras que financiaron compraventas posteriormente resciliadas, y asesores tributarios que evalúan consecuencias de deshacer operaciones inmobiliarias ya inscritas. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La resciliación de una compraventa de inmueble genera impuesto a la renta? → No, porque deshace retroactivamente la venta original, sin generar nuevo hecho gravado. - ¿Qué efecto tiene la resciliación según el Código Civil? → Efecto retroactivo: extingue la obligación como si nunca hubiera existido (artículo 1567). - ¿Debe calcularse mayor valor en la devolución del inmueble? → No, porque no existe enajenación ni transferencia de dominio, solo extinción del contrato. - ¿Aplica este criterio a inmuebles ya inscritos en Conservador de Bienes Raíces? → Sí, la inscripción registral no impide el efecto retroactivo de la resciliación contractual. **Lo que debes tener claro:** - **Diferencia clave con resolución unilateral:** la resciliación requiere mutuo acuerdo de ambas partes y opera retroactivamente; no confundir con resolución por incumplimiento o con una nueva compraventa inversa. - **Efecto retroactivo entre las partes:** la resciliación elimina el contrato desde su origen, por lo que tributariamente la venta original se considera inexistente, sin generar ingreso ni costo en la devolución. - **No hay hecho gravado al devolver:** como no existe enajenación ni transferencia de dominio en la resciliación, no se configura el supuesto del artículo 17 N° 8 letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta. - **Riesgo de confusión con recompra:** algunos contribuyentes pueden estructurar erróneamente la operación como nueva compraventa, pagando impuestos innecesarios; la resciliación correctamente documentada evita este costo. **Ejemplo práctico:** Una persona vendió en 2018 un departamento en 80.000.000 de pesos, con inscripción en el Conservador. En 2020, vendedor y comprador acuerdan resciliar el contrato por mutuo acuerdo, devolviendo el inmueble y restituyendo el precio pagado. Como la resciliación opera retroactivamente, no se genera mayor valor tributario en 2020 ni ingreso gravado para quien recupera el inmueble. Si en cambio se hubiera estructurado como nueva compraventa del comprador al vendedor original, y el valor de mercado era 95.000.000, habría generado mayor valor de 15.000.000 sujeto a impuesto.
Resumen oficial SII
Solicita pronunciamiento sobre la resciliación de una compraventa de inmueble inscrito.