Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2, N°1 – Ley sobre Impuesto Territorial, Art. 15 - Circular N° 37, de 2020.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de bienes corporales inmuebles construidos está afecta a IVA únicamente cuando el vendedor es una empresa constructora, entendida como aquella cuyo giro habitual es la construcción de bienes inmuebles para la venta, según lo dispuesto en el artículo 2 N°1 del D.L. 825. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras que venden inmuebles propios, contribuyentes que adquieren o venden bienes raíces construidos, y asesores tributarios que deben determinar si una operación inmobiliaria está afecta a IVA o solo a impuesto territorial. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo la venta de un inmueble construido paga IVA? → Solo cuando el vendedor es una empresa constructora que lo construyó para la venta dentro de su giro habitual. - ¿Qué pasa si una persona natural vende un departamento construido? → No paga IVA, solo tributa con impuesto territorial conforme al artículo 15 del D.L. 3063. - ¿Qué se entiende por empresa constructora para efectos del IVA? → Aquella cuyo giro habitual es construir bienes inmuebles para su venta, según artículo 2 N°1 del D.L. 825. - ¿Una inmobiliaria que revende propiedades construidas por terceros paga IVA? → No, porque no construyó los inmuebles; solo tributa impuesto territorial en la enajenación. **Lo que debes tener claro:** - **El giro habitual de construcción es determinante:** no basta vender un inmueble construido, el vendedor debe ser una empresa cuya actividad principal sea construir para vender. - **Ventas entre particulares o inversionistas nunca pagan IVA:** personas naturales, sociedades de inversión o inmobiliarias que no construyen tributan únicamente con impuesto territorial del artículo 15 del D.L. 3063. - **La construcción debe ser propia:** si una empresa compra un edificio ya construido y lo revende, no califica como empresa constructora para esa operación específica, evitando el IVA. - **Confusión común con sociedades inmobiliarias:** muchas empresas del rubro inmobiliario creen estar afectas a IVA por su actividad, cuando en realidad solo las constructoras que edifican para vender están gravadas. **Ejemplo práctico:** Una empresa constructora S.A. edifica un edificio de departamentos con inversión total de 800.000.000 de pesos y vende una unidad en 120.000.000 de pesos: debe facturar con IVA de 22.800.000 (19%). En cambio, si una sociedad de inversión compra ese mismo departamento terminado en 120.000.000 y lo revende dos años después en 150.000.000, no cobra IVA porque no lo construyó, solo paga impuesto territorial sobre la ganancia de capital conforme al artículo 15 del D.L. 3063.
Resumen oficial SII
IVA en la enajenación de bienes corporales inmuebles construidos.