Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – art. 2, N° 3, Art. 15, Art. 16 letra g), Art. 17, inciso segundo – Oficio N° 2644, de 2020.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Una sociedad de giro construcción e inmobiliaria que compra inmuebles en remate judicial solo debe pagar IVA en su reventa si previamente realiza construcciones, mejoras sustanciales o subdivisión del bien raíz; la simple compra y reventa sin intervención no genera IVA. **¿A quién le importa esto?** Sociedades constructoras e inmobiliarias que adquieren bienes raíces en remates judiciales, martilleros que operan con estas entidades, y contribuyentes que evalúan estructuras de inversión en activos inmobiliarios adjudicados por tribunales. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Una inmobiliaria paga IVA al vender un inmueble comprado en remate? → Solo si antes de vender lo construyó, mejoró sustancialmente o subdividió. La simple compra-venta no genera IVA. - ¿Qué se entiende por 'mejorar' un inmueble para efectos del IVA? → Inversiones superiores al 30% de la tasación fiscal que aumentan el valor comercial del bien. - ¿Aplica esta regla aunque la sociedad tenga giro constructor? → Sí. El giro social no define la tributación; lo determinante es la actividad material realizada sobre el inmueble. - ¿Qué pasa si se subdivide el terreno pero no se construye? → La subdivisión califica como actividad que genera IVA, aunque no haya construcción física posterior. **Lo que debes tener claro:** - **El origen del inmueble (remate judicial) no determina el IVA:** lo relevante es si la sociedad realizó construcción, mejora sustancial (más del 30% del avalúo fiscal) o subdivisión antes de vender, independiente de cómo adquirió el bien. - **Diferencia crítica entre comercio e industria inmobiliaria:** la simple compra-venta de inmuebles sin intervención física constituye comercio de bienes corporales inmuebles, excluido del hecho gravado IVA por no ser bien corporal mueble ni servicio afecto. - **Las mejoras deben superar el 30% del avalúo fiscal:** inversiones menores no califican como 'mejoras' para convertir la venta en hecho gravado; este umbral está fijado en el artículo 17 inciso segundo del DL 825. - **Riesgo de contingencia por interpretación errónea del giro social:** muchas sociedades creen que su objeto constructor las obliga a facturar con IVA toda venta inmobiliaria, pero la ley exige actividad efectiva, no solo declaración estatutaria de giro. **Ejemplo práctico:** Una sociedad constructora compra en remate judicial una casa tasada en 120.000.000 de pesos por 95.000.000. Escenario 1 (sin IVA): la revende seis meses después en 110.000.000 sin realizar obras; solo paga impuesto de primera categoría por la utilidad, sin IVA porque no construyó ni mejoró. Escenario 2 (con IVA): invierte 40.000.000 en ampliación (33% del avalúo fiscal), luego vende en 165.000.000; esta venta debe facturarse con IVA de 19% sobre el precio total porque la mejora superó el 30% del avalúo y la sociedad ejerció actividad de construcción efectiva.
Resumen oficial SII
Tratamiento tributario en la venta de inmuebles adquiridos en remates judiciales por sociedad de giro construcciones e inmobiliaria.