Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 14 letra a), art. 17 N° 7 y N° 8 letra a), art. 20 N° 5 y art. 38 bis
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de bienes raíces por una sociedad se grava en Primera Categoría si existe habitualidad demostrada en las operaciones, independiente de que el giro social incluya actividades inmobiliarias; sin habitualidad, constituye mayor valor no afecto a impuestos. **¿A quién le importa esto?** Sociedades que poseen o han adquirido inmuebles y que podrían venderlos ocasionalmente, especialmente aquellas con giro inmobiliario formal pero sin operaciones frecuentes, o sin giro inmobiliario pero con ventas reiteradas de propiedades. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Una sociedad con giro inmobiliario siempre paga impuestos al vender propiedades? → No, solo si demuestra habitualidad efectiva en la compraventa de inmuebles. - ¿Qué determina si hay habitualidad en la venta de inmuebles? → La frecuencia, cantidad, monto de operaciones y circunstancias que demuestren ánimo de repetición sistemática. - ¿Qué pasa si una sociedad vende un inmueble sin habitualidad? → El mayor valor obtenido no constituye renta y está exento de impuestos. - ¿Puede una sociedad sin giro inmobiliario estar afecta a impuestos por vender propiedades? → Sí, si la frecuencia y características de las ventas configuran habitualidad de hecho. **Lo que debes tener claro:** - **El giro social no define automáticamente la tributación:** tener actividades inmobiliarias en el objeto social no obliga a tributar por cada venta si no existe habitualidad demostrable en las operaciones. - **La habitualidad se prueba con hechos concretos:** cantidad de operaciones en períodos determinados, montos involucrados, financiamiento destinado a compraventas y contexto económico que revele intención sistemática de lucro. - **Sin habitualidad aplica exención de mayor valor:** ventas esporádicas de inmuebles por sociedades generan mayor valor no gravado según artículo 17 N° 8 letra a), igual que personas naturales. - **Riesgo de fiscalización por patrón de ventas:** sociedades que realizan múltiples ventas en corto plazo pueden ser reclasificadas como habituales aunque no tengan giro inmobiliario registrado, activando tributación retroactiva con intereses y multas. **Ejemplo práctico:** Una sociedad constructora posee tres inmuebles adquiridos hace cinco años para arriendo de oficinas. En 2021 vende uno de ellos por 180.000.000 de pesos, obteniendo un mayor valor de 35.000.000. Como es la única venta en cinco años y no hay patrón repetitivo, el mayor valor no está afecto a impuestos. En cambio, si esa misma sociedad vende los tres inmuebles en seis meses, más otros dos adquiridos hace un año, la frecuencia y monto total configuran habitualidad: el mayor valor completo de las cinco operaciones tributa en Primera Categoría como ingreso del giro.
Resumen oficial SII
Tributación a la enajenación de bienes raíces por parte de una sociedad.