Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 23, N°1 y N°6 – Decreto Supremo N° 55, de 1977, Art. 43.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La normativa que rige los proyectos inmobiliarios afectos a IVA depende de la fecha de celebración del respectivo contrato de venta, aplicándose la Ley 20.780 solo a contratos celebrados desde el 1° de enero de 2016, mientras que ventas anteriores se rigen por el DL 825 y DS 55/1977 en su redacción previa. **¿A quién le importa esto?** Empresas inmobiliarias, constructoras y desarrolladores de proyectos habitacionales que venden viviendas nuevas o terrenos con construcciones simultáneas, particularmente aquellos con proyectos iniciados antes de 2016 o que mantienen inventarios antiguos. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué determina la normativa aplicable a una venta inmobiliaria afecta a IVA? → La fecha de celebración del contrato de compraventa, no la fecha de inicio del proyecto ni de la construcción. - ¿Desde cuándo rige la Ley 20.780 para proyectos inmobiliarios? → Solo para contratos de venta celebrados desde el 1° de enero de 2016 en adelante. - ¿Qué normativa se aplica a ventas celebradas antes del 1° de enero de 2016? → El DL 825 y el DS 55/1977 en su texto vigente al momento de la celebración del contrato. - ¿Puede un mismo proyecto tener contratos bajo distintas normativas? → Sí, si tiene ventas celebradas antes y después del 1° de enero de 2016, cada una se rige por su normativa correspondiente. **Lo que debes tener claro:** - **El criterio es la fecha de celebración del contrato:** no importa cuándo se inició la construcción, se obtuvo el permiso de edificación ni cuándo se entrega la propiedad; lo determinante es cuándo se firmó la compraventa. - **Proyectos con inventario mixto requieren doble gestión:** inmobiliarias con unidades vendidas antes y después de enero 2016 deben aplicar regímenes distintos incluso dentro del mismo edificio o condominio. - **La Ley 20.780 modificó sustancialmente el tratamiento tributario:** cambió exenciones, base imponible y requisitos de afectación, por lo que determinar correctamente la normativa aplicable tiene impacto directo en la carga tributaria. - **Riesgo de aplicación retroactiva incorrecta:** contribuyentes pueden errar aplicando la Ley 20.780 a contratos antiguos celebrados antes de su vigencia, generando contingencias en fiscalizaciones o rectificatorias innecesarias. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria tiene un proyecto de 80 departamentos con permiso de edificación de 2014. Vendió 30 unidades mediante promesas de compraventa firmadas en 2015, y las 50 restantes las vendió entre 2016 y 2018. Para las 30 unidades vendidas en 2015, aplica el DL 825 y DS 55/1977 en su texto vigente en 2015 , mientras que para las 50 unidades vendidas desde 2016 aplica la Ley 20.780 . Si una unidad de las vendidas en 2015 valía 3.500 UF y quedó exenta por el artículo 12 letra E número 17 del DL 825 (texto 2015), esa exención se mantiene aunque la escritura se firme en 2017; en cambio, una unidad de igual valor vendida en 2016 se rige por las nuevas reglas de exención de la Ley 20.780.
Resumen oficial SII
Normativa tributaria que rige los proyectos inmobiliarios afectos a IVA.