Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 letra b) – Código Civil, art. 1567
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La resciliación de un contrato de compraventa de bien raíz, al anular retroactivamente la venta, permite al vendedor declarar el pago recibido como ingreso no renta (art. 17 N°8 letra b) y recuperar el impuesto al mayor valor ya pagado, sin que se entienda percibida renta alguna. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales que vendieron un bien raíz, declararon y pagaron impuesto al mayor valor, y posteriormente resciliaron el contrato de compraventa, debiendo ajustar su situación tributaria y recuperar impuestos indebidamente enterados. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué efecto tributario tiene la resciliación de una compraventa inmobiliaria? → Anula retroactivamente la venta, eliminando el hecho gravado del mayor valor y permitiendo declarar lo recibido como ingreso no renta. - ¿Se puede recuperar el impuesto de mayor valor ya pagado? → Sí, mediante declaración rectificatoria del año en que se declaró la enajenación, aplicando el art. 126 del Código Tributario. - ¿Cómo se trata el pago recibido después de la resciliación? → Como ingreso no constitutivo de renta según art. 17 N°8 letra b), al devolverse o quedar como simple pago por obligación resciliada. - ¿Qué norma civil justifica la retroactividad tributaria? → El art. 1567 del Código Civil, que establece que la resciliación deja a las partes como si nunca hubieran contratado. **Lo que debes tener claro:** - **La resciliación opera con efecto retroactivo pleno:** al dejar sin efecto el contrato desde su origen, elimina el hecho gravado del mayor valor, transformando la operación en jurídicamente inexistente para efectos tributarios. - **Recuperación mediante declaración rectificatoria:** el contribuyente debe rectificar la declaración del año en que declaró la enajenación, acreditando la resciliación ante el SII con la escritura pública correspondiente. - **Diferencia con resolución o nulidad:** la resciliación es un acuerdo mutuo de las partes (art. 1567 CC), distinto de incumplimiento contractual; ambas partes deben consentir en dejar sin efecto la venta. - **Riesgo de fiscalización posterior:** si el SII detecta que la resciliación encubre otra operación (recompra, simulación), puede desconocer el tratamiento y exigir el impuesto original más intereses y multas. **Ejemplo práctico:** Una persona natural vendió en marzo de 2020 un departamento adquirido en 2015 por 80.000.000 de pesos, enajenándolo en 120.000.000. En abril de 2021 declaró el mayor valor de 40.000.000 y pagó impuesto único de 10% (4.000.000). En julio de 2021, vendedor y comprador resciliaron el contrato mediante escritura pública, dejándolo sin efecto. El vendedor debe presentar declaración rectificatoria del AT 2021 (renta 2020), eliminando el mayor valor declarado y solicitando devolución de los 4.000.000 pagados, acreditando la resciliación con la escritura. Los 120.000.000 recibidos en 2020 se declaran como ingreso no renta art. 17 N°8 letra b), sin tributación adicional.
Resumen oficial SII
Efectos tributarios de la resciliación de venta de bien raíz frente a la Ley sobre Impuesto a la Renta.