Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2, N°3 – Decreto Supremo N° 55, de 1977, Art. 4.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de un bien inmueble adquirido menos de un año antes está gravada con IVA, conforme al artículo 4 del Decreto Supremo N° 55 de 1977, que presume habitualidad cuando la enajenación ocurre dentro de ese plazo. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes que compran y revenden inmuebles en períodos cortos, incluyendo inversionistas individuales, sociedades de inversión inmobiliaria y desarrolladores que adquieren propiedades para reventa rápida. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo se grava con IVA la venta de un inmueble? → Cuando se vende antes de cumplir un año desde su adquisición, presumiéndose habitualidad. - ¿Qué norma establece esta presunción de habitualidad? → El artículo 4 del Decreto Supremo N° 55 de 1977, que reglamenta el artículo 2 N°3 de la Ley de IVA. - ¿Aplica esta regla a cualquier tipo de inmueble? → Sí, aplica a todo bien raíz sin distinguir uso habitacional, comercial o industrial. - ¿Qué documentos debe emitir el vendedor? → Factura afecta a IVA y declarar el impuesto en el período correspondiente. **Lo que debes tener claro:** - **La presunción es de derecho:** no admite prueba en contrario; si vendiste antes del año, pagas IVA sin importar tu intención o frecuencia de operaciones. - **El plazo se cuenta desde la adquisición:** comienza en la fecha de escritura de compra y termina 365 días después; la fecha de promesa o reserva no cuenta. - **Consecuencias de no facturar:** el SII puede girar el IVA omitido más intereses y multas por no emitir factura y no declarar, incluso si creías estar exento. - **Diferencia con el crédito fiscal:** aunque pagues IVA en la venta, si compraste usado a particular no recuperas IVA; solo hay débito sin derecho a crédito proporcional. **Ejemplo práctico:** Una persona compra un departamento usado el 15 de marzo de 2020 en 80.000.000 de pesos a un particular que no emitió factura. El 10 de enero de 2021 lo vende en 95.000.000 de pesos. Como vendió antes de cumplirse un año desde la compra, debe emitir factura afecta a IVA por 95.000.000 más 19% , pagando al Fisco 18.050.000 de IVA. No puede descontar crédito fiscal porque su compra fue de particular sin factura, resultando en costo tributario efectivo de 18.050.000.
Resumen oficial SII
Aplicación de IVA a la venta de un bien inmueble cuando ha trascurrido menos de un año entre su compra y su venta.