Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 8, letra e), Art. 23, N°1 – Ley N° 18.392, Art. 11.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las empresas constructoras acogidas a los beneficios de la Ley 18.392 pueden utilizar como crédito fiscal el IVA soportado en contratos generales de construcción en cualquier período tributario, independientemente del momento en que se realice la venta de las viviendas, siempre que las facturas cumplan los requisitos legales. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias acogidas a los beneficios tributarios de la Ley 18.392 que construyen viviendas sociales y suscriben contratos generales de construcción con terceros, especialmente cuando las obras se extienden por varios meses antes de la venta. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo puede usar el crédito fiscal una empresa Ley 18.392? → En cualquier período tributario desde que soporta el IVA, sin esperar a vender las viviendas. - ¿Qué tipo de contratos generan este derecho a crédito? → Contratos generales de construcción donde la empresa actúa como mandante y soporta IVA. - ¿Qué requisitos deben cumplir las facturas recibidas? → Estar a nombre de la empresa, estar pagadas y registradas conforme al artículo 23 N°1 del DL 825. - ¿El crédito depende del momento de venta de las viviendas? → No, el derecho es independiente del período en que se efectúe la venta posterior. **Lo que debes tener claro:** - **Separación entre construcción y venta:** el derecho a crédito fiscal nace cuando se soporta el IVA en la construcción, no cuando se vende la vivienda, permitiendo recuperar el impuesto antes de generar ingresos. - **Requisitos formales estrictos:** las facturas deben estar correctamente emitidas a nombre de la empresa constructora, estar efectivamente pagadas y cumplir con el registro del artículo 23 N°1 para validar el crédito. - **Beneficio específico Ley 18.392:** este tratamiento favorable aplica exclusivamente a empresas acogidas al régimen de viviendas económicas, no a cualquier constructora que venda exento por artículo 12 letra E N°17. - **Riesgo de fiscalización por timing:** aunque el derecho existe desde que se soporta el IVA, usar créditos muy anteriores a las ventas puede generar revisiones del SII sobre la real destinación de los gastos a operaciones gravadas futuras. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria acogida a Ley 18.392 contrata en marzo 2021 la construcción de 50 viviendas sociales por 600.000.000 de pesos más IVA (114.000.000). El constructor emite facturas mensuales de avance: marzo por 100.000.000 más IVA 19.000.000, abril por 150.000.000 más IVA 28.500.000, y así sucesivamente hasta octubre 2021. La inmobiliaria puede usar como crédito fiscal los 19.000.000 en marzo, los 28.500.000 en abril, etc., aunque recién venderá las viviendas (exentas) entre enero y marzo 2022. Caso excepcional: si una factura de mayo está a nombre del gerente personal y no de la empresa, ese IVA específico no califica como crédito, aunque las demás facturas sí.
Resumen oficial SII
Utilización como crédito fiscal del impuesto soportado en un contrato general de construcción en caso de empresa acogida a los beneficios de la Ley N° 18.392.