Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2 N° 1 y N° 3 – Código Tributario – Art. 75 – Decreto Supremo N° 55, de Hacienda, de 1977 – Art. 4 – Resolución Ex. N° 16 de 2017 – Oficio N° 1233 de 2021.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de inmuebles queda afecta a IVA cuando existe habitualidad, la cual se presume legalmente desde la segunda venta dentro de un período de doce meses, independientemente del giro del contribuyente, salvo prueba en contrario mediante acreditación ante el SII. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales y jurídicas que realizan ventas de bienes raíces, especialmente quienes venden dos o más inmuebles en un año calendario, inversionistas inmobiliarios ocasionales, y contribuyentes que necesitan determinar si sus operaciones quedan gravadas con IVA. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo se presume habitualidad en la venta de inmuebles? → Desde la segunda venta de un inmueble dentro de un período de doce meses consecutivos. - ¿La presunción de habitualidad es absoluta o admite prueba contraria? → Es una presunción simplemente legal que admite prueba en contrario mediante acreditación ante el SII. - ¿Importa el giro del contribuyente para aplicar la presunción? → No, la presunción opera independientemente del giro declarado o la actividad principal del vendedor. - ¿Qué plazo se considera para contar las ventas? → Doce meses consecutivos contados hacia atrás desde cada venta, no necesariamente año calendario. **Lo que debes tener claro:** - **La segunda venta activa automáticamente la presunción:** no es necesario esperar la tercera operación ni que el SII notifique; desde la segunda venta en doce meses el contribuyente debe tratarse como vendedor habitual afecto a IVA. - **El período de doce meses es móvil:** no se refiere al año calendario sino a cualquier período de doce meses consecutivos hacia atrás desde la fecha de cada venta, lo que implica que ventas en diciembre y enero siguiente califican como habituales. - **La prueba en contrario debe ser formal y oportuna:** el contribuyente puede acreditar ante el SII que las ventas obedecieron a circunstancias excepcionales no habituales, pero debe hacerlo mediante presentación formal y antes de la fiscalización. - **Riesgo de facturación sin IVA en segunda venta:** muchos contribuyentes desconocen que la segunda venta ya genera la obligación tributaria, emitiendo boletas o escrituras sin IVA y exponiéndose a diferencias, multas e intereses en fiscalizaciones posteriores. **Ejemplo práctico:** Una persona natural vende un departamento heredado en marzo de 2021 por 80.000.000 de pesos sin IVA, considerándolo venta ocasional. En octubre del mismo año vende otro inmueble adquirido como inversión por 95.000.000 de pesos. Aunque no tiene giro inmobiliario, la segunda venta activa la presunción de habitualidad: debe emitir factura afecta con IVA de 18.050.000 pesos (19% sobre 95 millones) y declararlo en F29. Si no lo hace y el SII fiscaliza, se liquida el impuesto más multas del 50% al 300% e intereses penales.
Resumen oficial SII
IVA y habitualidad en la venta de inmuebles.