Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo texto – Art. 2 N° 1 y N° 3 – Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 letra b) – D.S. N° 55 del Ministerio de Hacienda, de 1977, art. 4 – Circulares N° 37 y N° 43 de 2021
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Para determinar habitualidad en la venta de inmuebles, el plazo entre adquisición y enajenación se computa desde que se adquiere el terreno o inmueble original, no desde que termina la construcción o mejora realizada sobre él. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras, inmobiliarias y personas naturales que compran terrenos, construyen o mejoran inmuebles y los venden, especialmente aquellas que buscan aplicar la excepción de habitualidad del artículo 17 N°8 letra b) de la LIR. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Desde cuándo se cuenta el plazo para evaluar habitualidad en venta de inmuebles construidos? → Desde la adquisición del terreno o inmueble original, no desde el término de la construcción. - ¿Qué pasa si compro un terreno, construyo y vendo antes de un año desde la compra? → Se considera venta habitual y tributa como mayor valor en renta, aunque la construcción sea reciente. - ¿Aplica esta regla si compro un inmueble construido, lo mejoro y vendo? → Sí, el plazo se cuenta desde que adquiriste el inmueble original, no desde que terminaste la mejora. - ¿Dónde está regulado el cómputo de este plazo? → En el artículo 4° del D.S. N°55 de 1977 del Ministerio de Hacienda, ratificado por Circulares 37 y 43 de 2021. **Lo que debes tener claro:** - **El terreno es el punto de partida:** aunque construyas o mejores después, el plazo para habitualidad siempre se mide desde que compraste el terreno o inmueble base, no desde que terminaste la obra. - **Riesgo en ventas rápidas post-construcción:** muchos contribuyentes creen erróneamente que el plazo empieza al terminar la construcción, vendiendo antes del año desde la compra del terreno y cayendo en habitualidad tributaria involuntariamente. - **Aplica tanto a terrenos como a inmuebles existentes:** si compras una casa, la amplías y vendes, el plazo se cuenta desde la compra de la casa original, no desde que terminaste la ampliación o remodelación. - **Coherencia con normativa IVA:** esta interpretación es consistente con el artículo 2° N°1 y N°3 del D.L. 825 sobre IVA, que también considera la fecha de adquisición del bien raíz original para efectos de habitualidad en ventas. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria compra un terreno el 15 de enero de 2020 en $80.000.000. Construye un edificio de departamentos entre marzo de 2020 y noviembre de 2021, invirtiendo $450.000.000. Vende los departamentos en diciembre de 2021. Aunque la construcción tiene solo un mes de terminada, el plazo se cuenta desde enero de 2020 , por lo que han transcurrido casi dos años desde la adquisición del terreno. Si hubiera vendido en diciembre de 2020 (11 meses desde la compra del terreno), la venta sería habitual y tributaría como mayor valor en renta, independientemente de que la construcción estuviera recién terminada.
Resumen oficial SII
Habitualidad y cómputo del plazo entre la adquisición y enajenación de un inmueble.