Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 31 – Código Civil, art. 764, art. 790 y art. 792 – Oficio Ordinario N° 2151 de 2013
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El precio pagado por adquirir un derecho de usufructo o la cesión de un contrato de arrendamiento sobre bienes raíces no puede deducirse de inmediato como gasto: debe amortizarse proporcionalmente durante el período de vigencia del derecho adquirido. **¿A quién le importa esto?** Empresas que adquieren derechos de usufructo sobre inmuebles o que pagan por la cesión de contratos de arrendamiento de terceros, especialmente en operaciones de reestructuración, expansión comercial o adquisición de locales estratégicos. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Puede deducirse de inmediato el precio pagado por un usufructo o cesión de arriendo? → No, debe amortizarse proporcionalmente durante la vigencia del derecho adquirido. - ¿Cómo se calcula la amortización del precio pagado? → Se divide el precio total entre el número de años de vigencia del contrato o derecho. - ¿Qué tipo de derecho es el usufructo para efectos tributarios? → Es un derecho real de goce temporal que no genera propiedad del bien raíz. - ¿Aplica el mismo criterio a cesiones de contratos de arriendo? → Sí, el precio pagado por la cesión también se amortiza durante el plazo del contrato cedido. **Lo que debes tener claro:** - **La amortización es obligatoria, no opcional:** el contribuyente no puede elegir entre deducir todo de una vez o amortizar; la ley exige distribuir el gasto en el tiempo de vigencia del derecho. - **El plazo de amortización depende del contrato:** si el usufructo o arriendo es por 5 años, se divide el precio en 5 cuotas anuales; si es por 10 años, en 10 cuotas, independientemente del precio pagado. - **No confundir con mejoras o reparaciones:** el precio pagado por adquirir el derecho es distinto de gastos posteriores de mantención o mejoras del inmueble, que pueden tener tratamiento tributario diferente según su naturaleza. - **Riesgo de rechazo de gasto si no se amortiza correctamente:** deducir el total en un año puede generar diferencias en fiscalización, ajustes de base imponible y eventuales intereses y multas por declaración incorrecta. **Ejemplo práctico:** Una cadena de retail paga 120.000.000 de pesos por la cesión de un contrato de arrendamiento de un local comercial estratégico en centro de Santiago, con vigencia de 6 años. No puede deducir los 120 millones como gasto del ejercicio en que pagó: debe amortizar 20.000.000 de pesos anuales durante 6 años. Si en el año 3 el contrato termina anticipadamente, solo habrá deducido 60 millones; los 60 millones restantes quedarían sin derecho a deducción salvo que se configure una pérdida deducible por extinción del derecho.
Resumen oficial SII
Forma de reconocer como gasto el precio pagado por la adquisición del derecho de constitución de usufructo y cesión de un contrato de arrendamiento sobre bienes raíces.