Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2, N°1 y N°3 .
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de un terreno con construcciones en curso, efectuada antes de cumplirse un año desde el inicio de las obras y sin que medie habitabilidad o uso efectivo, se considera venta de terreno sin construcciones y no está gravada con IVA. **¿A quién le importa esto?** Empresas inmobiliarias, constructoras y personas que venden propiedades con obras en curso, particularmente cuando la enajenación ocurre antes de completar un año desde el inicio de las construcciones y antes de que el inmueble sea habitable o utilizable. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La venta de un terreno sin construcciones paga IVA? → No, está expresamente excluida del hecho gravado según artículo 2 N°1 del DL 825. - ¿Qué pasa si vendo un terreno con construcciones iniciadas pero antes del año? → Se considera venta de terreno sin construcciones si no hubo habitabilidad ni uso efectivo, por tanto no paga IVA. - ¿Qué significa 'antes de un año del inicio de las construcciones'? → Desde la fecha de inicio formal de obras hasta 365 días después, sin que el inmueble haya sido habitable. - ¿Si el inmueble se habitó o usó antes del año, cambia el tratamiento? → Sí, en ese caso ya no califica como terreno sin construcción y la venta podría estar afecta a IVA según las reglas generales del artículo 8 letra j) del DL 825. **Lo que debes tener claro:** - **La habitabilidad rompe la presunción de terreno sin construcción:** aunque la venta ocurra antes del año, si hubo uso efectivo o habitabilidad del inmueble, pierde la calificación de terreno sin construcciones y se aplican las reglas normales de IVA inmobiliario. - **El plazo de un año cuenta desde inicio formal de obras:** no desde la adquisición del terreno ni desde permisos, sino desde que comenzaron materialmente las construcciones que constan en registros o documentación verificable. - **Diferencia crítica con venta de bien corporal inmueble construido:** la venta de inmuebles terminados y habitables por vendedor habitual está afecta a IVA, pero si la venta se perfecciona antes de habitabilidad y dentro del año, se asimila a terreno y queda fuera del tributo. - **Riesgo de fiscalización por calificación errónea:** el SII puede recaracterizar la operación si determina que hubo habitabilidad encubierta, uso parcial o que el plazo de un año se calculó incorrectamente, generando IVA adeudado más intereses y multas. **Ejemplo práctico:** Una constructora inicia obras de un edificio de departamentos el 1 de marzo de 2020. El 15 de enero de 2021 (10 meses después), vende el terreno con las obras en curso a otra inmobiliaria por 800.000.000 de pesos. Como la venta ocurre antes de cumplirse un año desde el inicio de las construcciones y el edificio no es habitable ni ha sido utilizado, la operación se considera venta de terreno sin construcciones y no está afecta a IVA . Si la venta hubiera ocurrido el 2 de marzo de 2021 (después del año) o si algún departamento se hubiera habitado en diciembre 2020, la operación estaría afecta a IVA según las reglas generales del artículo 8 letra j) del DL 825.
Resumen oficial SII
IVA en la venta de un terreno sin construcciones y de otro construido, en este último caso efectuada antes de un año del inicio de las construcciones.