Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 16, letra g), Art. 17.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La base imponible del IVA en la venta de departamentos por una inmobiliaria debe incluir el precio de venta más todos los gastos comunes, contribuciones de bienes raíces y cualquier otro desembolso que la inmobiliaria cargue al comprador, sin posibilidad de excluirlos como reembolsos. **¿A quién le importa esto?** Inmobiliarias y constructoras que venden departamentos nuevos afectos a IVA, especialmente aquellas que intentan separar del precio de venta los gastos comunes, contribuciones de bienes raíces u otros cargos asociados a la propiedad para reducir la base imponible del impuesto. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué conceptos deben incluirse en la base imponible del IVA al vender un departamento? → El precio de venta más todos los gastos comunes, contribuciones de bienes raíces y cualquier otro cargo que la inmobiliaria traspase al comprador. - ¿Pueden las inmobiliarias excluir los gastos comunes de la base imponible tratándolos como reembolsos? → No, estos gastos forman parte del precio total de la operación y están gravados con IVA. - ¿Qué dice el artículo 16 letra g) sobre la base imponible? → Establece que la base está constituida por el precio de venta más todos los gastos de financiamiento, reajustes y otros cargos. - ¿Aplica esta regla solo a departamentos en edificios o también a otras propiedades? → Aplica a cualquier bien corporal inmueble vendido por una inmobiliaria, incluyendo departamentos, casas y locales comerciales nuevos. **Lo que debes tener claro:** - **No existe la figura del reembolso en contribuciones:** aunque la inmobiliaria pague contribuciones mientras es dueña, al traspasar esos montos al comprador los está incorporando al precio, no reembolsando un gasto ajeno. - **El artículo 16 letra g) es taxativo:** obliga a incluir en la base imponible todos los gastos que se carguen al comprador, sin excepciones para gastos comunes, seguros o contribuciones proporcionales. - **Riesgo de subfacturación inadvertida:** inmobiliarias que separen estos conceptos en documentos paralelos o como cobros aparte pueden estar subdeclarando IVA y exponerse a fiscalización y multas. - **Diferencia con arriendos:** en arriendos los gastos comunes pueden tratarse separadamente bajo ciertas condiciones; en ventas, todo forma parte del precio único afecto a IVA según el artículo 17 de la Ley. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria vende un departamento nuevo en 120.000.000 de pesos. Al momento de la escritura, cobra además 800.000 pesos por contribuciones de bienes raíces proporcionales desde enero hasta la fecha de venta, y 400.000 pesos por gastos comunes del mismo período. La base imponible del IVA no es 120.000.000, sino 121.200.000 pesos (120M + 800.000 + 400.000). Sobre ese monto total debe calcularse el 19% de IVA, resultando en 23.028.000 pesos de impuesto. Si la inmobiliaria factura solo sobre los 120 millones argumentando que los otros 1.2 millones son reembolsos, estará subdeclarando 228.000 pesos de IVA y exponiéndose a intereses y multas.
Resumen oficial SII
Base imponible de IVA en la venta de departamentos por una inmobiliaria.