Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Código Tributario, Art. 66
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las personas naturales no domiciliadas ni residentes en Chile que enajenan bienes raíces situados en el país solo quedan afectas a impuesto a la renta si la venta ocurre antes de cumplir un año desde la adquisición del inmueble, aplicándose el artículo 17 número 8 letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales extranjeras sin domicilio ni residencia en Chile que poseen o planean vender inmuebles en territorio nacional, y sus asesores tributarios que deben determinar la existencia de obligaciones fiscales en estas operaciones. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo tributa un no residente que vende un inmueble en Chile? → Solo si la venta ocurre antes de cumplir un año desde que adquirió la propiedad. - ¿Qué artículo establece esta excepción tributaria? → El artículo 17 número 8 letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta. - ¿Qué pasa si el no residente vende después de un año? → La enajenación queda exenta de impuesto a la renta, sin obligación de declarar. - ¿Aplica esta regla a personas jurídicas extranjeras? → No, solo a personas naturales sin domicilio ni residencia en Chile. **Lo que debes tener claro:** - **El plazo de un año es desde la adquisición, no desde la inscripción:** se cuenta desde la fecha efectiva de compra del inmueble, lo que puede generar controversia si hay diferencias entre promesa, escritura e inscripción conservatoria. - **La condición de no residente debe mantenerse al momento de la venta:** si la persona adquiere residencia o domicilio en Chile antes de vender, cambia su tratamiento tributario y podría quedar sujeta a régimen general de mayor recaudación habitualidad. - **No aplica a sociedades ni vehículos de inversión extranjeros:** si el inmueble está en manos de una entidad jurídica foránea, aunque sea unipersonal, no califica para esta excepción temporal de personas naturales. - **Riesgo de retención indebida por notarios y conservadores:** operadores jurídicos pueden aplicar retenciones o exigir certificados sin distinguir si ya transcurrió el año, generando trabas administrativas innecesarias en ventas exentas. **Ejemplo práctico:** Una persona natural francesa sin domicilio en Chile adquiere un departamento en Viña del Mar el 15 de abril de 2021 por 180.000.000 de pesos. Si lo vende el 10 de marzo de 2022 (antes de cumplir un año) por 195.000.000, debe pagar impuesto a la renta sobre el mayor valor de 15.000.000. En cambio, si vende el 20 de mayo de 2022 (después de cumplir un año), la operación queda totalmente exenta y no genera obligación tributaria en Chile, independiente de la ganancia obtenida.
Resumen oficial SII
Enajenación de bienes raíces realizada por personas naturales no domiciliadas ni residentes en Chile.