Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 15 y Art. 55 – Ley De Impuesto a la Renta – Art. 14 Letra D N°3, Art. 29, Art.30, Art.31 N°5 y 5 bis
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Al enajenar un inmueble cuya adquisición se formalizó mediante compraventa definitiva precedida de promesa, el costo tributario y la determinación de mayor valor se calculan desde la fecha de la compraventa definitiva inscrita, no desde la promesa. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes personas naturales o jurídicas que adquirieron inmuebles mediante promesa de compraventa seguida de escritura definitiva y planean enajenarlos, particularmente quienes deben determinar si el mayor valor obtenido se grava como renta o queda afecto a IVA. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Desde qué fecha se cuenta la adquisición del inmueble para efectos tributarios? → Desde la fecha de la compraventa definitiva inscrita, no desde la promesa. - ¿Cómo se determina el costo tributario del inmueble vendido? → Corresponde al precio pagado en la compraventa definitiva, reajustado según variación IPC desde esa fecha hasta la enajenación. - ¿Cuándo el mayor valor queda afecto a IVA en lugar de impuesto a la renta? → Cuando el inmueble se adquirió con IVA incluido y se vende antes de un año desde la compraventa definitiva inscrita. - ¿Qué pasa si la promesa incluyó pagos anticipados o arras? → Esos pagos forman parte del precio total, pero la fecha de adquisición sigue siendo la de la compraventa definitiva. **Lo que debes tener claro:** - **La promesa no transfiere dominio ni genera fecha de adquisición tributaria:** aunque se hayan pagado arras o anticipos, la adquisición para calcular el año de posesión y el costo comienza con la compraventa definitiva inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. - **El reajuste del costo se calcula desde la compraventa definitiva:** el artículo 31 N°5 de la LIR establece que el costo se reajusta según IPC entre la fecha de adquisición (compraventa definitiva) y la enajenación, no desde la promesa ni el primer pago. - **Riesgo de doble tributación si se confunde la fecha:** calcular el año de posesión desde la promesa puede hacer que un contribuyente tribute como renta cuando debió tributar con IVA, o viceversa, generando contingencias en fiscalización. - **Importancia de la inscripción conservatoria:** sin la inscripción de la compraventa definitiva, no existe tradición del inmueble ni fecha de adquisición reconocida tributariamente, aunque exista posesión material o pagos anticipados. **Ejemplo práctico:** Una persona natural celebra promesa de compraventa el 15 de enero de 2020, paga 30% del precio (20.000.000 de pesos) y suscribe la compraventa definitiva inscrita el 10 de marzo de 2021 por el total de 66.666.667 pesos más IVA (12.666.667). Vende el inmueble el 5 de febrero de 2022 en 90.000.000 de pesos. Para calcular si tributa IVA o renta, cuenta desde el 10 de marzo de 2021 (menos de un año), por lo que el mayor valor queda afecto a IVA . El costo tributario es 66.666.667 reajustado por IPC entre marzo 2021 y febrero 2022.
Resumen oficial SII
Tratamiento tributario aplicable a la enajenación de inmuebles adquiridos mediante un contrato de compraventa definitivo precedido por una promesa.