Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art.8 Letra G, Art.17, Art.52 y Art.53
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Cuando la aplicación de la rebaja del 11% del avalúo fiscal establecida en el artículo 17 N°3 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios resulta en una base imponible negativa, no procede la emisión de factura ni se genera débito fiscal. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes del IVA que realizan ventas de inmuebles acogidas a la rebaja del 11% del avalúo fiscal (artículo 17 N°3), particularmente en operaciones donde el avalúo fiscal supera significativamente el precio de venta pactado. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué pasa si la rebaja del 11% del avalúo supera el precio de venta? → La base imponible resulta negativa, no hay hecho gravado y no se emite factura. - ¿Se debe emitir factura cuando la base imponible es negativa? → No, porque no existe base sobre la cual calcular el IVA ni débito fiscal que declarar. - ¿Cómo se calcula la base imponible con la rebaja del 11%? → Precio de venta menos el 11% del avalúo fiscal vigente al momento de la operación. - ¿Esta rebaja aplica a cualquier inmueble? → Solo a inmuebles nuevos o usados vendidos por vendedores habituales según artículo 17 N°3. **Lo que debes tener claro:** - **La base negativa anula la obligación tributaria:** cuando el 11% del avalúo fiscal excede el precio de venta, no existe base imponible positiva, por lo que no nace la obligación de facturar ni de declarar débito fiscal. - **Aplica exclusivamente a la rebaja del artículo 17 N°3:** este tratamiento es específico para ventas de inmuebles con la rebaja del avalúo fiscal, no para otras rebajas o deducciones de la ley de IVA. - **El avalúo fiscal debe estar vigente al momento de la venta:** se debe usar el avalúo fiscal actualizado a la fecha de la operación, no avalúos anteriores ni estimaciones. - **Riesgo de confusión con operaciones exentas:** una base negativa no es lo mismo que una operación exenta; en este caso simplemente no hay hecho gravado por ausencia de base imponible positiva, mientras que las exentas sí constituyen hecho gravado pero liberado del impuesto. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria vende un departamento usado en 80.000.000 de pesos. El avalúo fiscal vigente es de 750.000.000 de pesos. Al aplicar la rebaja: 80.000.000 - (11% × 750.000.000) = 80.000.000 - 82.500.000 = -2.500.000 de pesos . Como la base imponible resulta negativa, la inmobiliaria no debe emitir factura por esta venta ni declarar débito fiscal alguno. Si el avalúo hubiera sido 700.000.000, la base sería 80.000.000 - 77.000.000 = 3.000.000, caso en el cual sí correspondería facturar sobre esos 3.000.000 más IVA.
Resumen oficial SII
Emisión de factura en caso que, por aplicación de la rebaja del 11% del avalúo fiscal, la base imponible sea negativa