Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 – D.F.L N° 3 de 1997 del Ministerio de Hacienda
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las rentas obtenidas por un banco de la enajenación de bienes raíces de su propiedad constituyen ingresos afectos al impuesto de primera categoría, sin que proceda la exención del artículo 17 N°8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, dado que dichos inmuebles forman parte del activo del giro bancario. **¿A quién le importa esto?** Bancos e instituciones financieras reguladas por la Ley General de Bancos que enajenan inmuebles de su propiedad adquiridos como parte de su activo realizable, giro normal o adjudicaciones, y sus asesores tributarios al determinar la base imponible de primera categoría. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Los bancos pueden aplicar la exención del Art. 17 N°8 al vender inmuebles propios? → No, porque los inmuebles bancarios forman parte del activo del giro y no califican como bien raíz del vendedor según la exención. - ¿Qué régimen tributario aplica a la ganancia de capital de un banco en venta de inmuebles? → Impuesto de primera categoría sobre la totalidad de la renta obtenida, sin exención. - ¿Importa si el banco usó el inmueble operativamente o lo tenía para inversión? → No, cualquier bien raíz en el activo bancario se considera del giro, independiente de su uso específico. - ¿Esta regla aplica también a inmuebles adjudicados en cobranza judicial? → Sí, todos los inmuebles que ingresan al activo del banco tributan igual al enajenarse, incluso adjudicaciones. **Lo que debes tener claro:** - **La exención del Art. 17 N°8 requiere que el inmueble NO sea del giro del vendedor:** como los bancos tienen autorización legal expresa para invertir en bienes raíces (Art. 84 letra c del DFL 3/1997), estos siempre califican como activos del giro bancario. - **No existe distinción entre inmuebles operacionales y de inversión para bancos:** tanto la casa matriz, sucursales, inmuebles arrendados a terceros o mantenidos para venta futura tributan idénticamente al enajenarse, sin acceso a exención de ganancia de capital. - **Adjudicaciones judiciales tampoco quedan exentas:** aunque el banco adquiera el inmueble por cobranza forzada de créditos morosos, al ingresar a su activo pierde la posibilidad de exención tributaria al momento de la posterior enajenación. - **Contraste con personas naturales y sociedades no financieras:** contribuyentes que venden inmuebles fuera de giro habitual pueden acceder a la exención si cumplen requisitos del N°8, pero esta vía está cerrada estructuralmente para entidades bancarias por su naturaleza jurídica. **Ejemplo práctico:** El Banco XYZ adquirió en 2018 un edificio de oficinas en Providencia por 2.500.000.000 de pesos para uso administrativo. En 2022 lo vende en 3.200.000.000 de pesos, obteniendo una ganancia de 700.000.000. Aunque el banco es persona jurídica y el inmueble no fue objeto habitual de compraventa especulativa, no puede aplicar la exención del Art. 17 N°8: debe declarar los 700.000.000 como renta afecta a impuesto de primera categoría (27%) porque el DFL 3/1997 autoriza expresamente a los bancos a invertir en bienes raíces, convirtiéndolos automáticamente en activos del giro. Si fuera una empresa constructora vendiendo el mismo edificio usado como oficina corporativa por años, podría eventualmente acceder a la exención por no ser del giro habitual.
Resumen oficial SII
Tributación de rentas de un banco provenientes de la enajenación de un bien raíz.