Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art.12 letra F– Reglamento LIVS – Art.12
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** En contratos de construcción celebrados entre constructoras e inmobiliarias para viviendas destinadas a beneficiarios de subsidios habitacionales, la factura debe emitirse íntegramente a nombre de la inmobiliaria mandante, no del beneficiario final, independiente del financiamiento con subsidio estatal. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras que ejecutan obras para inmobiliarias bajo la modalidad de construcción por encargo, particularmente cuando las viviendas se destinan a beneficiarios de subsidios habitacionales del MINVU o programas estatales similares. **Lo que resolvió el SII:** - ¿A nombre de quién debe facturar la constructora? → A nombre de la inmobiliaria que contrató la obra, no del beneficiario del subsidio. - ¿Debe dividirse la factura entre inmobiliaria y beneficiario según financiamiento? → No, la factura debe emitirse por el total del contrato a la inmobiliaria mandante. - ¿Cambia algo si la vivienda tiene subsidio habitacional estatal? → No, el destino final con subsidio no afecta la relación contractual entre constructora e inmobiliaria. - ¿Qué artículo del IVA fundamenta este criterio? → Artículo 12 letra F del DL 825 y artículo 12 del Reglamento del IVA. **Lo que debes tener claro:** - **La relación contractual determina la facturación:** el vínculo jurídico es entre constructora e inmobiliaria, por lo que esta última es el único receptor válido de la factura, independiente de quién financie o habite la vivienda. - **El subsidio habitacional no genera obligación tributaria directa:** aunque el Estado subsidie parcial o totalmente la vivienda del beneficiario final, esto no convierte al beneficiario en contraparte de la constructora para efectos de facturación. - **Evita el error común de facturación mixta:** algunas constructoras intentan emitir facturas separadas (una a inmobiliaria por su parte, otra a beneficiario por el subsidio), lo cual es incorrecto y genera inconsistencias en la cadena de IVA. - **La inmobiliaria luego factura al beneficiario:** es la inmobiliaria quien debe facturar la venta final de la vivienda al beneficiario del subsidio, aplicando las exenciones o tratamientos tributarios que correspondan según los montos de la Ley de IVA. **Ejemplo práctico:** Una constructora firma un contrato con Inmobiliaria Los Andes para edificar 40 viviendas sociales por 1.200.000.000 de pesos. Estas viviendas se destinan a beneficiarios del Programa de Subsidio DS49 del MINVU, donde cada familia recibe subsidio estatal por 25.000.000 de pesos. La constructora debe emitir una factura única por los 1.200.000.000 a nombre de Inmobiliaria Los Andes , no 40 facturas divididas entre la inmobiliaria y cada beneficiario. Posteriormente, Inmobiliaria Los Andes facturará cada vivienda al beneficiario final, aplicando exención de IVA si corresponde según el valor de la vivienda (actualmente exentas hasta 4.500 UF aproximadamente).
Resumen oficial SII
Facturación de contratos de construcción celebrados con inmobiliarias y destinados a beneficiarios de subsidio habitacional.