Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art.2 N°1 – Reglamento LIVS – Art.4.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las inmobiliarias que se dedican habitualmente al arriendo de inmuebles deben pagar IVA al vender un bien raíz de su activo fijo, porque el arriendo habitual califica como actividad de venta según el artículo 2° N°1 de la Ley de IVA y el artículo 4° de su Reglamento. **¿A quién le importa esto?** Sociedades inmobiliarias que tienen inmuebles en activo fijo destinados al arriendo habitual y que planean venderlos, particularmente aquellas que no construyeron el bien sino que lo adquirieron para generar renta mediante arrendamiento. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Una inmobiliaria paga IVA al vender un inmueble de activo fijo que arrendaba? → Sí, si se dedicaba habitualmente al arriendo de ese tipo de bienes. - ¿Es necesario que la inmobiliaria haya construido el inmueble? → No, basta con que lo haya usado habitualmente en arriendo para quedar afecto. - ¿Qué norma establece que el arriendo habitual equipara a venta? → El artículo 2° N°1 de la Ley de IVA y el artículo 4° de su Reglamento. - ¿Aplica esta regla a cualquier empresa que arriende inmuebles? → Sí, siempre que el arriendo sea habitual y el inmueble esté en activo fijo. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad en el arriendo gatilla IVA en la venta:** no importa si el inmueble fue construido o comprado por la empresa; lo relevante es que se destinó habitualmente al arriendo, lo que califica la posterior venta como hecho gravado. - **Activo fijo no exime de IVA si hubo arriendo habitual:** aunque el bien esté contabilizado como activo fijo y no como inventario, la venta queda afecta porque la empresa se dedicaba a la actividad de arriendo. - **Diferencia con ventas ocasionales de activo fijo:** si una empresa vende un inmueble de activo fijo que NO usó habitualmente en arriendo sino solo para oficinas propias, esa venta no paga IVA por ser ocasional. - **Riesgo de planificación inadecuada:** inmobiliarias que compran para arrendar y luego venden creyendo que no pagarán IVA por no ser constructoras enfrentan contingencias si el SII verifica habitualidad en el arriendo previo. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria compra en 2018 un edificio de oficinas por 800.000.000 de pesos y lo registra en activo fijo. Durante 2019-2022 lo arrienda mensualmente a distintas empresas, generando ingresos regulares. En septiembre 2022 vende el edificio en 1.200.000.000 de pesos. Aunque no construyó el inmueble y está en activo fijo, debe pagar IVA sobre la venta porque se dedicó habitualmente al arriendo, cumpliendo el artículo 2° N°1 y artículo 4° del Reglamento. Si en cambio hubiera usado el edificio solo como oficina matriz sin arrendar, la venta sería ocasional y no afecta a IVA.
Resumen oficial SII
IVA en venta de un inmueble del activo fijo efectuada por inmobiliaria.