Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2 – Reglamento de LIVS, Art. 4.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de inmuebles no habitacionales está afecta a IVA cuando el vendedor es un vendedor habitual, lo que se determina por la habitualidad en la enajenación de bienes corporales inmuebles o por tratarse de una actividad del giro. **¿A quién le importa esto?** Sociedades inmobiliarias, empresas constructoras, inversionistas que venden terrenos o edificios comerciales, industriales u oficinas, y contribuyentes que realizan operaciones inmobiliarias fuera de su giro principal pero de forma repetida. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo la venta de un inmueble no habitacional paga IVA? → Cuando el vendedor es habitual: vende inmuebles repetidamente o es parte de su giro comercial. - ¿Qué se entiende por vendedor habitual de inmuebles? → Quien vende inmuebles de forma repetida o sistemática, o cuya actividad incluye la compraventa inmobiliaria. - ¿Una empresa que vende una bodega única paga IVA? → Depende: si es venta aislada y no es su giro, no; si es parte de un patrón repetitivo o su giro, sí. - ¿Los terrenos agrícolas o sin construir están afectos? → Sí, si el vendedor es habitual en enajenación de inmuebles, independiente del tipo de terreno. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad se evalúa por repetición temporal:** no basta una sola venta; el SII examina si hay un patrón de ventas inmobiliarias en el tiempo, aunque no sean del mismo tipo de inmueble. - **El giro declarado puede crear habitualidad automática:** si la compraventa de inmuebles está en el giro empresarial registrado, cualquier venta de inmuebles no habitacionales paga IVA sin necesidad de demostrar repetición. - **Riesgo en ventas de activo fijo:** empresas que venden bodegas, oficinas o terrenos usados en su operación pueden quedar afectas a IVA si han vendido otros inmuebles antes, incluso si no es su negocio principal. - **Exclusión clave para viviendas:** la venta de inmuebles destinados a habitación (casas, departamentos) está exenta de IVA por el artículo 12 letra E N°18, independiente de la habitualidad del vendedor. **Ejemplo práctico:** Una empresa de logística vende su bodega industrial en Quilicura por 800.000.000 de pesos tras 10 años de uso propio. Si en los últimos 3 años vendió dos galpones similares que ya no usaba, el SII la considera vendedor habitual y debe facturar con IVA (152.000.000 de pesos adicionales). Si fuera la primera venta inmobiliaria de la empresa y su giro registrado es solo transporte, no pagaría IVA. Pero si su giro incluye 'inversión inmobiliaria', paga IVA desde la primera venta.
Resumen oficial SII
IVA en la venta de inmuebles.