Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 13, art. 14 letras A), B) y D), art. 17 N° 7, art. 69 y art. 84 – Código Tributario, art. 28 – Código de Comercio, art. 507
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** En encargos fiduciarios para proyectos inmobiliarios, el fiduciario actúa como mandatario sin dominio: las rentas y costos pertenecen al fiduciante, quien debe declararlas en su propia contabilidad, mientras el fiduciario solo administra y reporta sin tributar por operaciones ajenas. **¿A quién le importa esto?** Inmobiliarias, constructoras y sociedades de inversión que actúan como fiduciarios en desarrollos inmobiliarios mediante contratos de encargo fiduciario, particularmente aquellas que administran proyectos sin adquirir dominio de los activos ni asumir riesgos comerciales del negocio. **Lo que resolvió el SII:** - ¿El fiduciario inmobiliario debe declarar como ingresos propios las ventas del proyecto? → No, las ventas y rentas corresponden al fiduciante, quien debe incluirlas en su declaración. - ¿Qué tipo de relación tributaria existe entre fiduciario y fiduciante? → Relación de mandato: el fiduciario actúa a nombre y por cuenta del fiduciante sin adquirir dominio. - ¿Qué tributa el fiduciario en este tipo de operaciones? → Solo sus honorarios o comisiones por la administración fiduciaria, no las rentas del proyecto. - ¿Cómo se registran contablemente las operaciones del encargo fiduciario? → En patrimonio separado: fiduciario lleva cuentas de orden, fiduciante registra activos, pasivos y resultados. **Lo que debes tener claro:** - **Separación patrimonial estricta:** los bienes y rentas del proyecto permanecen en el patrimonio del fiduciante; el fiduciario no puede declararlos como propios aunque los administre y suscriba contratos. - **Aplicación del artículo 507 del Código de Comercio:** el encargo fiduciario se rige por normas de mandato mercantil, donde el fiduciario actúa sin traspasar dominio, a diferencia del fideicomiso civil donde hay transferencia de propiedad. - **Riesgo de doble tributación o elusión:** si el fiduciario declara rentas que corresponden al fiduciante, se genera inconsistencia; si ninguno las declara por confusión de roles, hay omisión de ingresos ante el SII. - **Obligaciones formales del fiduciario:** debe emitir facturas por sus servicios de administración, mantener contabilidad separada de las operaciones fiduciarias y documentar claramente que actúa en representación del fiduciante, no como principal. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria Fiducia SpA recibe encargo fiduciario de Inversiones del Sur Ltda. para administrar proyecto de 20 departamentos avaluados en 6.800.000.000 de pesos. Fiducia comercializa, cobra preventas y coordina construcción, pero según contrato no adquiere dominio ni asume riesgos. Las ventas totales de 8.500.000.000 de pesos y costos de 5.200.000.000 de pesos los declara Inversiones del Sur en su propia contabilidad. Fiducia SpA solo tributa por su comisión de administración de 180.000.000 de pesos (2,1% de las ventas), emitiendo factura exenta de IVA por tratarse de servicio vinculado a bien raíz, y declarando este monto como ingreso propio en su F22.
Resumen oficial SII
Tributación aplicable a encargo fiduciario en el ámbito de proyectos inmobiliarios.