Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art 17 Nº 8 letra b) (Texto Vigente al 31.12.2014) – Ley 20.780
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La subdivisión de un bien raíz heredado para su posterior venta entre herederos no configura habitualidad en el mayor valor, siempre que la operación responda exclusivamente a la necesidad de liquidar la herencia y no exista un patrón sistemático de compra-venta de inmuebles. **¿A quién le importa esto?** Herederos que reciben bienes raíces por sucesión y deben subdividirlos para liquidar la masa hereditaria mediante venta de los lotes resultantes, particularmente cuando el inmueble original es indivisible o de alto valor. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La subdivisión de un inmueble heredado activa la presunción de habitualidad del artículo 18? → No, si la subdivisión obedece exclusivamente a la necesidad de liquidar la herencia. - ¿Qué condiciones debe cumplir la venta para que el mayor valor esté exento? → Que provenga de una herencia, la subdivisión sea para liquidarla, y no exista habitualidad previa del heredero. - ¿Aplica la exención del artículo 17 N° 8 letra b) a todos los lotes vendidos? → Sí, si cada venta individual califica como no habitual y surge de la liquidación hereditaria. - ¿Qué pasa si el heredero ya era vendedor habitual de inmuebles antes de heredar? → Pierde la exención, pues existe un patrón previo que califica como actividad habitual. **Lo que debes tener claro:** - **La herencia rompe la cadena de habitualidad:** recibir un inmueble por sucesión no constituye adquisición con ánimo de reventa, por lo que subdividirlo para liquidar la masa hereditaria no activa presunciones del artículo 18. - **Cada heredero se analiza individualmente:** aunque varios herederos vendan lotes del mismo predio subdividido, cada uno califica según su propia situación tributaria y si tiene o no habitualidad previa. - **El motivo de la subdivisión es determinante:** si la división del predio obedece a facilitar la venta como parte de la liquidación hereditaria, no configura habitualidad; pero si se subdivide con fines especulativos o de desarrollo inmobiliario, sí tributa. - **Riesgo en operaciones posteriores:** si después de liquidar la herencia el heredero continúa comprando y vendiendo inmuebles subdivididos, las ventas siguientes sí pueden calificar como habituales y perder la exención. **Ejemplo práctico:** Tres hermanos heredan un terreno agrícola de 10 hectáreas avaluado en $800.000.000. Para liquidar la herencia, lo subdividen en 8 lotes de 1,25 hectáreas cada uno y los venden a terceros en $120.000.000 cada lote, generando un mayor valor total de $160.000.000. Si ninguno de los hermanos tiene historial de compraventa de inmuebles y la subdivisión se hizo exclusivamente para facilitar la liquidación, el mayor valor queda exento bajo el artículo 17 N° 8 letra b). Pero si uno de los hermanos ya había vendido 3 propiedades subdivididas en los últimos dos años, ese heredero sí tributaría por habitualidad en su parte proporcional.
Resumen oficial SII
Subdivisión de bien raíz.