Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 Nº 8 letra b) – Ley N° 20.780, Art. Tercero Transitorio, Literal XVI – Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, Art. 2, N° 1.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de lotes o parcelas realizada por una persona natural no está afecta a IVA salvo que constituya actividad habitual de compraventa de bienes inmuebles, debiendo considerarse criterios como número de operaciones, financiamiento y organización empresarial para determinar habitualidad. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales que venden terrenos subdivididos, lotes o parcelas, especialmente aquellas que han heredado, recibido por sucesión o adquirido terrenos agrícolas que posteriormente fraccionan y venden, y que necesitan determinar si sus operaciones califican como actividad habitual sujeta a IVA. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo la venta de lotes por persona natural paga IVA? → Solo cuando constituye actividad habitual de compraventa de bienes inmuebles, no por una venta aislada. - ¿Qué criterios determinan la habitualidad en venta de inmuebles? → Número y frecuencia de operaciones, publicidad, financiamiento otorgado, organización empresarial y propósito de lucro sistemático. - ¿Una persona que vende terreno heredado está afecta a IVA? → No automáticamente; solo si la venta forma parte de un patrón habitual de compraventa inmobiliaria. - ¿Aplica la exención del artículo 17 N°8 letra b) LIR? → Sí, si es mayor de 65 años y cumple requisitos de capital efectivo y avalúo fiscal, pero no afecta el IVA. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad es el factor determinante:** una sola venta o ventas esporádicas de lotes heredados o propios no generan IVA, pero la repetición sistemática con ánimo de lucro sí configura actividad gravada. - **Criterios acumulativos de habitualidad:** el SII evalúa conjunto de elementos como publicidad activa, otorgamiento de crédito directo a compradores, mantención de oficina de ventas y número significativo de operaciones en período breve. - **Subdivisión no implica automáticamente habitualidad:** fraccionar un terreno agrícola en lotes para venderlos no es por sí solo actividad habitual si corresponde a liquidación patrimonial sin estructura empresarial. - **Exención de renta no excluye IVA:** personas mayores de 65 años pueden estar exentas de impuesto a la renta bajo artículo 17 N°8 letra b), pero igual deben pagar IVA si hay habitualidad en las ventas. **Ejemplo práctico:** Una persona natural de 68 años hereda un terreno agrícola de 10 hectáreas avaluado en 80.000.000 de pesos. Lo subdivide en 8 lotes y vende uno por año durante tres años a distintos compradores, sin publicidad ni oficina de ventas, usando corredor externo. No paga IVA porque no hay habitualidad (ventas esporádicas, sin estructura comercial). Además, está exenta de impuesto a la renta por ser mayor de 65 años y el bien representar más del 50% de su capital efectivo. Caso distinto: si vendiera los 8 lotes en 6 meses, con publicidad en redes, oficina temporal y financiamiento directo a compradores, sí configura habitualidad y debe pagar IVA sobre todas las ventas, aunque mantenga exención de renta por edad.
Resumen oficial SII
Situación tributaria de la venta de lotes o parcelas realizada por una persona natural.