Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Ley Nº 20.780, Art. Tercero Transitorio
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El artículo tercero transitorio N°6 de la Ley 20.780 permite que la primera enajenación de un bien raíz construido por el vendedor quede exenta de IVA hasta el 31 de diciembre de 2024, independiente de la fecha de construcción o adquisición del terreno. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras, inmobiliarias y contribuyentes cuyo giro habitual incluye la construcción y venta de bienes raíces, que realizan su primera enajenación de inmuebles construidos por ellos mismos y buscan acogerse a la exención transitoria de IVA. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Hasta cuándo rige la exención de IVA en primera venta de inmuebles? → Hasta el 31 de diciembre de 2024, según el artículo tercero transitorio N°6 de la Ley 20.780. - ¿Qué inmuebles califican para esta exención transitoria? → Aquellos construidos total o parcialmente por el vendedor, independiente de cuándo se construyeron o adquirió el terreno. - ¿Importa la fecha de construcción del inmueble para aplicar la exención? → No, la norma no establece requisitos temporales sobre cuándo se construyó el bien raíz. - ¿Se puede aplicar a inmuebles construidos antes de la Ley 20.780? → Sí, siempre que sea la primera enajenación y se realice antes del 31/12/2024. **Lo que debes tener claro:** - **Plazo fatal hasta diciembre 2024:** la exención solo aplica a enajenaciones perfeccionadas hasta el 31 de diciembre de 2024, después de esa fecha toda primera venta pagará IVA según régimen permanente. - **Sin restricción de antigüedad de la construcción:** el oficio aclara que no importa cuándo se construyó el inmueble ni cuándo se adquirió el terreno, eliminando interpretaciones restrictivas temporales. - **Requisito de construcción por el vendedor:** solo aplica cuando quien vende es quien construyó total o parcialmente el inmueble, excluyendo meras compraventas de inmuebles terminados. - **Diferencia con régimen permanente post-2024:** a partir del 1 de enero de 2025, todas las primeras ventas de inmuebles del giro quedarán afectas a IVA según artículo 8 letra l) de la Ley de IVA, sin excepciones. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria construyó en 2018 un edificio de departamentos sobre un terreno adquirido en 2016. Ha vendido varios departamentos entre 2019 y 2021, pero mantiene sin vender la unidad del penthouse valorizada en 280.000.000 de pesos. Si vende este departamento en noviembre de 2024, la operación queda exenta de IVA por ser primera enajenación dentro del plazo transitorio, ahorrando aproximadamente 53.200.000 de pesos en impuesto. Si la venta se concreta en febrero de 2025, deberá pagar IVA completo según el régimen permanente.
Resumen oficial SII
Aplicación del N° 6) del numeral IV del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780 a primera enajenación de bien raíz.