Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2 N° 2 – Ley N° 21.420 – Decreto Supremo N° 956 de Ministerio de Obras Públicas, Art. 8.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El inciso segundo del artículo octavo transitorio de la Ley 21.420 permite a las empresas constructoras recuperar IVA aunque la Dirección de Obras Municipales modifique el valor del terreno al recibir la obra terminada, siempre que el avalúo original haya cumplido los requisitos legales. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras que venden viviendas de hasta 4.500 UF acogidas al régimen transitorio de la Ley 21.420, especialmente aquellas cuyos avalúos fiscales son objetados o ajustados por la Dirección de Obras Municipales al momento de la recepción municipal. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Pierde la constructora el crédito IVA si la DOM cambia el valor del terreno? → No, mantiene el derecho a crédito si el avalúo original cumplió con el DS 956 y fue emitido antes de la promesa. - ¿Qué requisitos debe cumplir el avalúo original para proteger el crédito? → Debe ser conforme al DS 956 del MOP y estar vigente antes de celebrar la promesa de compraventa. - ¿Qué plazo tiene la constructora para solicitar la devolución del IVA? → Tres años desde que ocurrió el hecho gravado (venta de la vivienda), según norma general. - ¿Importa que la DOM rechace o modifique el avalúo posteriormente? → No afecta el derecho, siempre que el avalúo original haya sido válido al momento de la promesa. **Lo que debes tener claro:** - **El derecho nace con el avalúo válido previo a la promesa:** aunque la DOM cambie el valor después, la constructora mantiene su derecho a recuperar IVA si el avalúo fiscal original cumplió los requisitos del DS 956 del MOP. - **No hay obligación de rehacer el avalúo por objeciones posteriores:** la norma transitoria protege expresamente el derecho cuando el avalúo fue válido al inicio, sin exigir ajustes por cambios administrativos en la recepción. - **Aplica solo a viviendas bajo 4.500 UF en régimen transitorio:** este beneficio es exclusivo del artículo octavo transitorio de la Ley 21.420, no de todo el sistema de crédito especial constructoras. - **Riesgo de no documentar correctamente el avalúo original:** la constructora debe acreditar que el avalúo estaba vigente y conforme antes de la promesa, o perderá el amparo del inciso segundo ante fiscalizaciones. **Ejemplo práctico:** Una constructora vende en mayo de 2023 una vivienda de 3.800 UF con promesa firmada en enero del mismo año. El avalúo fiscal del terreno, emitido en diciembre de 2022 conforme al DS 956, indicaba un valor de 1.200 UF. Al momento de la recepción municipal en julio de 2023, la Dirección de Obras revalúa el terreno en 1.450 UF por ajustes de plusvalía. La constructora mantiene su derecho a recuperar IVA: aunque el valor final del terreno sea mayor, el avalúo original era válido y previo a la promesa, cumpliendo los requisitos del inciso segundo del artículo octavo transitorio. Puede solicitar la devolución dentro del plazo de tres años desde la venta.
Resumen oficial SII
Aplicación del inciso segundo del artículo octavo transitorio de la Ley N° 21.420 a caso que indica.