Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 letra b) e inciso segundo – Código Tributario – Art. 8 N° 17 – Código Civil – Art. 27, Art. 28 – Circular N° 43 de 2021
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de un bien raíz entre parientes por línea directa no constituye renta gravada si se demuestra que el precio corresponde al valor comercial del inmueble al momento de la transferencia, cumpliendo con las normas de relación del artículo 17 N° 8 letra b) de la LIR. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes personas naturales que vendan bienes raíces a sus ascendientes o descendientes directos (padres, hijos, abuelos, nietos), especialmente quienes necesiten evitar la presunción de donación y la tributación asociada demostrando que operaron a valor de mercado. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La venta de un inmueble entre padre e hijo siempre tributa como renta? → No, si se acredita que el precio pagado corresponde al valor comercial real del inmueble. - ¿Qué norma define la relación entre parientes directos? → El artículo 27 del Código Civil: línea recta ascendente o descendente (padres, hijos, abuelos, nietos). - ¿Cómo se demuestra el valor comercial del bien raíz? → Mediante tasación profesional, avalúo fiscal actualizado, o transacciones comparables en la zona. - ¿Qué pasa si el precio es inferior al valor comercial? → El SII puede presumir donación y gravar la diferencia como incremento patrimonial no justificado. **Lo que debes tener claro:** - **La relación directa activa la fiscalización:** las operaciones entre ascendientes y descendientes están bajo especial escrutinio del SII según artículo 8 N° 17 del Código Tributario, que permite citar a declarar sobre origen de variaciones patrimoniales. - **La carga de la prueba recae en el contribuyente:** no basta declarar el precio en la escritura; se debe acompañar respaldo objetivo del valor comercial como tasaciones profesionales, avalúos fiscales o estudios de mercado inmobiliario de la zona. - **Circular 43/2021 establece los criterios de valoración:** este documento define qué se entiende por valor comercial y qué medios probatorios acepta el SII para acreditar que no hubo liberalidad en la transacción. - **Riesgo de doble tributación:** si el SII rechaza el valor declarado, puede gravar al vendedor por renta presunta y al comprador por incremento patrimonial injustificado, además de aplicar multas por declaración incompleta. **Ejemplo práctico:** Un padre vende a su hija un departamento en Providencia por 180.000.000 de pesos. El avalúo fiscal vigente es de 165.000.000, pero el padre acompaña una tasación profesional de un corredor inscrito que certifica valor comercial de 182.000.000 basado en transacciones comparables en el mismo edificio durante los últimos 6 meses. Con este respaldo, la operación no genera renta gravada. Si en cambio hubiera vendido por 120.000.000 sin justificación técnica, el SII podría presumir donación de 60.000.000 y gravar esa diferencia como incremento patrimonial al 40% en Global Complementario.
Resumen oficial SII
Normas de relación en venta de bien raíz.