Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 20, N°1, letra b), Art. 39, N°3, Art.54, N°2, Art. 55, letra a) y Art. 56, N° 5 –Decreto con Fuerza de Ley N° 2, de 1959 – Art. 15
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El propietario que arrienda un inmueble acogido al DFL N°2 de 1959 y autoriza su cambio de destino a uso no habitacional pierde automáticamente la exención tributaria, debiendo tributar por renta efectiva desde el año del cambio, y ya no puede aplicar la presunción de renta del artículo 20 N°1 letra b). **¿A quién le importa esto?** Propietarios personas naturales que arriendan inmuebles DFL2 para vivienda y que enfrentan solicitudes de cambio de uso a comercial, oficinas u otro destino no habitacional por parte de sus arrendatarios. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué pasa si autorizo cambio de destino de mi inmueble DFL2? → Pierdes la exención tributaria desde ese año y debes tributar por renta efectiva en Primera Categoría. - ¿Puedo seguir usando la presunción de renta del 11% después del cambio? → No, debes llevar contabilidad completa y tributar por renta efectiva determinada según libros. - ¿Desde cuándo se pierde el beneficio del DFL2? → Desde el año comercial en que se autoriza y materializa el cambio de destino del inmueble. - ¿Qué tipo de cambios de destino hacen perder la exención? → Cualquier uso distinto a vivienda: comercial, oficinas, bodegaje, consultorios u otro no habitacional. **Lo que debes tener claro:** - **La autorización del propietario es determinante:** el cambio de destino requiere consentimiento expreso del arrendador, quien al otorgarlo acepta perder la exención DFL2 y sus beneficios asociados. - **No hay vuelta atrás en el mismo año:** una vez materializado el cambio de uso, el beneficio se pierde definitivamente para ese inmueble desde ese ejercicio, sin posibilidad de recuperarlo aunque se revierta posteriormente. - **Obligación de contabilidad completa:** al perder la presunción de renta, el contribuyente queda sujeto al régimen general de Primera Categoría con todas sus obligaciones formales (libros, balance, declaraciones). - **Diferencia con arriendo directo no habitacional:** si el propietario arrienda desde el inicio para uso comercial nunca tuvo DFL2, pero si cambia el destino durante el arriendo pierde un beneficio que sí tenía vigente. **Ejemplo práctico:** Un contribuyente persona natural arrienda desde 2020 un departamento DFL2 en 800.000 pesos mensuales para vivienda familiar, declarando presuntivamente renta del 11% sobre avalúo fiscal (exenta por DFL2). En julio 2023 el arrendatario solicita autorización para instalar una oficina de arquitectura y el propietario acepta formalizando el cambio de destino ante la DOM. Desde el año comercial 2023 pierde la exención: debe declarar los 9.600.000 pesos anuales como renta efectiva afecta en Primera Categoría, llevar contabilidad completa y ya no puede usar la presunción del artículo 20 N°1 letra b). Si el avalúo fiscal era 50.000.000, antes declaraba presuntivamente 5.500.000 exentos; ahora declara 9.600.000 afectos a impuesto con contabilidad obligatoria.
Resumen oficial SII
Rentas de arrendamiento de bien raíz no agrícola que pierde beneficios del Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 por cambio de destino.