Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 Letra B) y N° 9 – Código Civil, Art. 668 y 669
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las construcciones e instalaciones efectuadas por un arrendatario en inmueble ajeno no constituyen renta para el arrendador cuando quedan incorporadas permanentemente al bien raíz por accesión, según los artículos 668 y 669 del Código Civil, a menos que exista obligación contractual de restituirlas en dinero o especie. **¿A quién le importa esto?** Propietarios de inmuebles que arriendan locales comerciales o industriales donde el arrendatario realiza mejoras o construcciones, y arrendatarios que invierten en remodelaciones o instalaciones en propiedades de terceros bajo contratos de arrendamiento de largo plazo. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Las mejoras de un arrendatario en inmueble ajeno son renta para el dueño? → No, si quedan incorporadas por accesión según el Código Civil y no hay obligación de restituir. - ¿Cuándo SÍ constituyen renta gravada las construcciones de terceros? → Cuando existe obligación contractual de pagarlas en dinero o restituirlas en especie al término del arriendo. - ¿Qué artículos del Código Civil determinan la accesión de mejoras? → Los artículos 668 (accesión como modo de adquirir) y 669 (accesión en inmuebles). - ¿Aplica la exención del artículo 17 N°8 letra b) de la LIR? → Sí, si las mejoras son accesiones permanentes sin obligación de reembolso o restitución. **Lo que debes tener claro:** - **La accesión permanente es clave:** si las mejoras quedan incorporadas de modo definitivo al inmueble según las reglas del Código Civil, no hay hecho gravado porque el dueño no obtiene un incremento patrimonial líquido o disponible. - **El contrato de arriendo define la tributación:** si existe cláusula que obliga al arrendador a pagar o restituir las mejoras al término del contrato, esa obligación sí genera renta gravada en el momento que se devenga o paga. - **Diferencia con las indemnizaciones por mejoras útiles o necesarias:** cuando el arrendatario tiene derecho legal a exigir reembolso por mejoras (artículos 1935 y siguientes del Código Civil), esa restitución puede constituir ingreso no renta solo si califica bajo el artículo 17 N°9 de la LIR. - **Riesgo de fiscalización en arriendos comerciales:** contratos que establecen compensaciones indirectas por mejoras, descuentos en renta futura o pactos de recompra pueden recaracterizarse como ingresos gravados si no se documenta correctamente la naturaleza de accesión. **Ejemplo práctico:** Una empresa arrendataria de un local comercial invierte 80.000.000 de pesos en la construcción de entrepisos, divisiones interiores y sistemas eléctricos que quedan incorporados permanentemente al inmueble. El contrato de arriendo establece que al término del plazo (10 años) las mejoras pasan a propiedad del arrendador sin obligación de pago. En este caso, el arrendador NO debe declarar renta por esas mejoras. Escenario alternativo: si el contrato obliga al arrendador a pagar 50% del valor de las mejoras al término, esos 40.000.000 sí constituyen renta gravada en el ejercicio en que se devengan o pagan.
Resumen oficial SII
Construcción de instalaciones efectuada por un tercero en un inmueble.