Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley Sobre Impuesto a las – Decreto Ley N° 910 de 1975, Art. 21 – Ley N° 21.420, Arts. 5 y Quinto Transitorio
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las modificaciones al permiso de edificación realizadas después de la suscripción del contrato de venta no invalidan la exención de IVA del artículo 21 del DL 910, siempre que el contrato se haya celebrado antes del 1 de enero de 2023 y la modificación responda a ajustes técnicos o normativos, no a cambios sustanciales del proyecto. **¿A quién le importa esto?** Empresas inmobiliarias y constructoras que suscribieron contratos de venta de viviendas nuevas antes del 1 de enero de 2023 con permisos de edificación vigentes y que requieren modificaciones posteriores por ajustes técnicos, normativas municipales o cambios en especificaciones de construcción. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Perder la exención si modifico el permiso después del contrato? → No, si el contrato es anterior al 1/01/2023 y la modificación es técnica o normativa. - ¿Qué fecha determina la exención: el contrato o el permiso? → La fecha del contrato de venta es la relevante para aplicar el artículo quinto transitorio. - ¿Qué tipo de modificaciones al permiso están permitidas? → Ajustes técnicos, actualizaciones normativas o cambios menores que no alteren la esencia del proyecto. - ¿El SII puede rechazar la exención por modificación posterior? → Sí, si la modificación implica un cambio sustancial que configure un nuevo proyecto inmobiliario. **Lo que debes tener claro:** - **La fecha del contrato prevalece sobre la del permiso:** para efectos del artículo quinto transitorio de la Ley 21.420, lo determinante es que el contrato esté suscrito antes del 1 de enero de 2023, no la fecha de emisión o modificación del permiso. - **Modificaciones técnicas no afectan la exención:** ajustes por normativas municipales, correcciones de especificaciones o cambios menores en el diseño mantienen la aplicación del artículo 21 del DL 910 si el contrato es anterior a la fecha de corte. - **Riesgo en modificaciones sustanciales:** si la modificación del permiso implica un cambio radical del proyecto (cambio de uso, aumento significativo de unidades, alteración estructural mayor), el SII podría considerar que se trata de un nuevo proyecto no exento. - **Documentación crítica para fiscalización:** las inmobiliarias deben conservar el contrato original con fecha cierta, el permiso inicial y la resolución municipal de modificación para acreditar la naturaleza técnica del cambio ante posibles revisiones del SII. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria suscribió el 15 de noviembre de 2022 un contrato de venta de un departamento en 4.500 UF con permiso de edificación de agosto 2022. En marzo de 2023, la Dirección de Obras Municipales exigió modificar el permiso para ajustar la altura de los estacionamientos por nueva normativa de accesibilidad universal. La inmobiliaria solicitó y obtuvo la modificación del permiso en abril 2023. Como el contrato es anterior al 1 de enero de 2023 y la modificación responde a un ajuste normativo menor, la venta mantiene la exención de IVA del artículo 21 del DL 910. Si en cambio la modificación hubiera implicado aumentar de 45 a 80 departamentos, el SII podría considerar que se trata de un proyecto distinto y exigir IVA.
Resumen oficial SII
Modificación de permiso de edificación posterior a la suscripción del contrato frente al artículo 21 del Decreto Ley N° 910 de 1975