Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 23 N° 6, Art. 27 bis – Decreto Ley N° 910 de 1975, Art. 21– Oficio N° 3391 de 1991
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las sociedades inmobiliarias que se dedican exclusivamente a la construcción y venta de viviendas acogidas al DFL 2 no pueden acceder al mecanismo de devolución de remanente de crédito fiscal del artículo 27 bis de la Ley de IVA, porque sus ventas están exentas y no generan débito fiscal contra el cual imputar créditos. **¿A quién le importa esto?** Sociedades inmobiliarias y constructoras que desarrollan proyectos de viviendas económicas bajo el DFL 2 de 1959, especialmente aquellas que enfrentan remanentes de crédito fiscal por compras de insumos y servicios gravados con IVA durante la construcción. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Pueden las inmobiliarias DFL 2 recuperar IVA mensualmente bajo el artículo 27 bis? → No, porque sus ventas están exentas y no cumplen el requisito de generar débito fiscal. - ¿Por qué las ventas DFL 2 impiden usar el artículo 27 bis? → Porque el artículo 27 bis exige ventas o servicios gravados que generen débito para imputar crédito. - ¿Qué mecanismo de recuperación tienen estas inmobiliarias entonces? → Solo pueden solicitar devolución del remanente acumulado al término del giro comercial. - ¿Aplica esta restricción solo a viviendas DFL 2? → Sí, específicamente a inmobiliarias cuyas ventas están exentas por el artículo 12 letra E) N°18 DL 825. **Lo que debes tener claro:** - **El artículo 27 bis requiere operaciones gravadas regulares:** solo contribuyentes que efectúan ventas o servicios gravados con tasa general pueden acceder a la devolución trimestral del remanente de crédito fiscal, requisito que las ventas DFL 2 exentas no cumplen. - **La exención DFL 2 bloquea el mecanismo de devolución acelerada:** aunque la constructora pague IVA en sus compras de materiales y servicios durante la obra, al vender viviendas exentas no genera débito fiscal que justifique la aplicación del artículo 27 bis según el criterio del SII. - **Recuperación solo al término del giro:** estas inmobiliarias deben esperar hasta cesar operaciones para solicitar la devolución del IVA acumulado, lo que genera un costo financiero significativo en proyectos de largo plazo. - **Diferencia con exportadores y zonas francas:** mientras exportadores recuperan IVA mensualmente aunque sus ventas estén exentas, las inmobiliarias DFL 2 quedan fuera porque su exención no tiene tratamiento especial de recuperación anticipada en la ley. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria construye un edificio de 80 departamentos acogidos al DFL 2, invirtiendo 2.400.000.000 de pesos en materiales, mano de obra y servicios que incluyen IVA por 456.000.000 de pesos. Durante los 18 meses de construcción, acumula este crédito fiscal mensualmente. Al vender los departamentos, todas las operaciones están exentas de IVA por el DFL 2, generando cero débito fiscal. La inmobiliaria no puede solicitar devolución trimestral bajo el artículo 27 bis de esos 456 millones: solo podrá recuperarlos cuando termine su giro comercial, perdiendo el uso de ese capital durante años.
Resumen oficial SII
Devolución de remanente de crédito fiscal del artículo 27 bis de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios a sociedad inmobiliaria