Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 20 N° 1 letra b), Art. 55 bis, Art. 56 N°5-
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las personas naturales que perciben rentas de arrendamiento de bienes raíces agrícolas o no agrícolas pueden elegir entre tributar bajo el régimen de renta presunta (11% del avalúo fiscal) del artículo 20 N°1 letra b) o incorporarse voluntariamente al régimen de renta efectiva con contabilidad completa del artículo 20 N°1 letra a), debiendo en este último caso declarar todas sus rentas efectivas de Primera Categoría. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales que obtienen rentas de arrendamiento de bienes raíces (agrícolas o no agrícolas), especialmente aquellas que evalúan opciones tributarias entre renta presunta y renta efectiva, y asesores que necesitan determinar el régimen más conveniente según nivel de ingresos y gastos deducibles. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Pueden las personas naturales arrendadoras elegir entre renta presunta y renta efectiva? → Sí, pueden optar voluntariamente por renta efectiva del artículo 20 N°1 letra a) o mantenerse en renta presunta del 11% del avalúo fiscal. - ¿Qué pasa si un arrendador persona natural opta por renta efectiva? → Debe llevar contabilidad completa y declarar todas sus rentas de Primera Categoría bajo ese régimen, no solo los arriendos. - ¿Cómo se calcula la renta presunta en arriendos? → Se aplica el 11% sobre el avalúo fiscal del bien raíz arrendado, según artículo 20 N°1 letra b). - ¿Qué rentas quedan afectas a impuestos finales en arriendos? → Tanto la renta presunta como la efectiva tributan en Global Complementario o Adicional según corresponda. **Lo que debes tener claro:** - **La opción por renta efectiva es voluntaria pero vinculante:** una vez que el arrendador persona natural se incorpora al régimen del artículo 20 N°1 letra a), debe declarar todas sus rentas de Primera Categoría bajo contabilidad completa, no puede mantener parte en presunta. - **El régimen de renta presunta no requiere contabilidad:** permite tributar sobre el 11% del avalúo fiscal sin necesidad de acreditar ingresos ni gastos reales, simplificando obligaciones formales para arrendadores con propiedades de bajo avalúo. - **Diferencia clave entre agrícolas y no agrícolas:** aunque ambos tipos de arriendos pueden acogerse a renta presunta, los bienes raíces agrícolas tienen reglas especiales de valoración y pueden tener límites de aplicación según tamaño de explotación. - **Riesgo de tributación excesiva con avalúos desactualizados:** si el avalúo fiscal está muy por debajo del valor comercial pero los ingresos reales son bajos, el 11% presunto puede resultar superior a la renta neta efectiva, haciendo conveniente optar por contabilidad completa. **Ejemplo práctico:** Una persona natural arrienda una casa habitación con avalúo fiscal de 80.000.000 de pesos, recibiendo 600.000 mensuales (7.200.000 al año). Tiene gastos de mantención y contribuciones por 2.500.000 anuales. Opción A (renta presunta): tributará sobre 8.800.000 (11% de 80.000.000), sin poder deducir gastos. Opción B (renta efectiva): tributará sobre 4.700.000 (7.200.000 menos 2.500.000), pero debe llevar contabilidad completa y declarar cualquier otra renta de Primera Categoría que tenga. Si solo tiene ese arriendo y los gastos son significativos, le conviene optar por renta efectiva.
Resumen oficial SII
Tributación de rentas de arrendamiento.