Materia del circular
Circular N° 25 del 03 de Abril del 2025
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Cuando un instrumento de planificación territorial amplía el límite urbano de una comuna o sector, los bienes raíces incorporados deben ser revaluados de inmediato por el SII, modificando su avalúo fiscal y base de contribuciones antes del siguiente reavalúo nacional programado. **¿A quién le importa esto?** Propietarios de predios agrícolas o rurales que quedan dentro del nuevo límite urbano por cambios en planes reguladores, inmobiliarias con terrenos en expansión urbana, y municipalidades que gestionan permisos en zonas recién urbanizadas. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo se debe revaluar un inmueble por ampliación del límite urbano? → Inmediatamente después de que entre en vigencia el instrumento de planificación territorial que amplía el límite urbano, sin esperar el reavalúo nacional. - ¿Quién realiza el revalúo de los inmuebles afectados? → El Servicio de Impuestos Internos a través de su Subdirección de Avaluaciones, de oficio o a solicitud del contribuyente. - ¿Cómo afecta este revalúo a las contribuciones de bienes raíces? → El nuevo avalúo fiscal se aplica inmediatamente como base imponible de contribuciones, aumentando el impuesto territorial a pagar desde el semestre siguiente. - ¿Este revalúo se aplica solo a terrenos sin construcción? → No, aplica a todos los inmuebles en la zona ampliada, tanto sitios eriazos como propiedades con construcciones existentes. **Lo que debes tener claro:** - **Gatillante es el instrumento de planificación territorial vigente:** la obligación de revaluar nace automáticamente con la aprobación del plan regulador, ordenanza o modificación que amplía el límite urbano, no requiere notificación individual previa. - **El cambio de avalúo es retroactivo al semestre en curso:** si la ampliación se publica antes del 1 de julio, el nuevo avalúo rige desde el segundo semestre del año; si es después, desde el primer semestre del año siguiente, impactando inmediatamente el cálculo de contribuciones. - **Diferencia con reavalúos nacionales programados:** este revalúo extraordinario ocurre entre los ciclos nacionales (cada 4-5 años), por lo que muchos propietarios enfrentan aumentos inesperados de impuesto territorial antes de la fecha general prevista. - **Riesgo de subvaluación si no se detecta:** contribuyentes que no declaran mejoras o cambios de uso en zonas recién urbanizadas pueden recibir fiscalizaciones por diferencias entre el valor comercial urbano y el avalúo rural anterior, generando reliquidaciones retroactivas. **Ejemplo práctico:** Un agricultor posee un terreno de 5 hectáreas avaluado en 80.000.000 de pesos como predio agrícola en la periferia de una comuna. En junio de 2025, el plan regulador comunal amplía el límite urbano incluyendo su propiedad. El SII revalúa el terreno a 320.000.000 de pesos con carácter urbano. Desde el segundo semestre de 2025, sus contribuciones pasan de aproximadamente 900.000 pesos anuales a 3.600.000 pesos anuales , sin esperar el reavalúo nacional previsto para 2027. Si el propietario subdividió y vendió lotes sin declarar el cambio de avalúo, el SII puede reliquidar impuestos desde la fecha de vigencia del plan regulador.
Resumen oficial SII
Instruye sobre el revalúo de bienes raíces ubicados en comunas o sectores de éstas en que se produzca una ampliación en el límite urbano de un instrumento de planificación territorial, en el período comprendido entre dos reavalúos nacionales.
Fuente oficial: https://www.sii.cl/normativa_legislacion/circulares/2025/circu25.pdf