Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 23 N° 1, Art. 55
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El derecho a crédito fiscal del IVA en la compra de inmuebles nace al pagar efectivamente cada cuota o dividendo, no al momento de la escrituración ni de la recepción de bienes. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes que adquieren inmuebles afectos a IVA mediante sistemas de pago diferido, financiamiento directo del vendedor o con garantía hipotecaria, y sus asesores contables que deben determinar cuándo imputar el crédito fiscal mensual. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo nace el derecho a crédito fiscal IVA en compras de inmuebles? → Al momento del pago efectivo de cada cuota o dividendo, no al escriturar. - ¿Aplica el criterio general del artículo 23 N° 1 de la Ley de IVA? → No, porque el inmueble no se 'recibe' sino que se escritura antes de pagarse. - ¿Qué pasa si pago una cuota de 10 millones con IVA de 1,9 millones? → Ese mes puedes usar como crédito fiscal solo los 1,9 millones de esa cuota. - ¿Puedo usar todo el crédito fiscal del inmueble al escriturar? → No, solo la porción de IVA correspondiente a lo efectivamente pagado ese período. **Lo que debes tener claro:** - **Regla especial para inmuebles:** a diferencia de bienes muebles donde el crédito nace al recibir, en inmuebles el IVA se ejerce período a período conforme se paga cada cuota del precio. - **Escritura pública no gatilla crédito:** la firma ante notario y la inscripción en Conservador no otorgan derecho a usar el IVA como crédito fiscal si no hay pago simultáneo. - **Pago fraccionado implica crédito fraccionado:** si el precio se paga en 120 cuotas mensuales, el crédito fiscal se distribuye proporcionalmente en 120 períodos tributarios mensuales. - **Riesgo de fiscalización:** imputar todo el crédito fiscal al mes de escrituración constituye un uso anticipado indebido que genera diferencias en auditorías y posibles multas por declaración incorrecta. **Ejemplo práctico:** Una empresa compra una bodega en 500.000.000 de pesos más 95.000.000 de IVA, financiada directamente por el vendedor en 60 cuotas mensuales de 9.916.667 pesos (8.333.333 capital + 1.583.333 IVA). Al escriturar en enero 2025 y pagar la primera cuota, la empresa solo puede usar como crédito fiscal 1.583.333 pesos ese mes. En febrero, al pagar la segunda cuota, usa otros 1.583.333 pesos, y así sucesivamente durante 60 meses. Si hubiera usado los 95.000.000 completos en enero, el SII rechazaría 93.416.667 pesos de crédito indebido.
Resumen oficial SII
Momento en que se genera el derecho a crédito fiscal en la compra de inmuebles