Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Código Tributario–Art. 64– Código Civil– Art. 49, Art. 1881 y Art. 1882
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La existencia de un pacto de retroventa no difiere el reconocimiento tributario de la ganancia de capital: el vendedor debe declarar el mayor valor en el año de la venta original, incluso si luego recupera el inmueble ejerciendo el derecho de retracto. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales y jurídicas que venden inmuebles con pacto de retroventa (derecho a recomprar), especialmente aquellas que intentan diferir la tributación de ganancias de capital argumentando que la operación es condicional o reversible. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo se debe declarar la ganancia en una venta con pacto de retroventa? → En el año de la venta original, no cuando se ejerza o expire el pacto. - ¿El pacto de retroventa suspende la obligación de pagar impuesto? → No, la ganancia se devenga y tributa al momento de la enajenación. - ¿Qué pasa tributariamente si después se recupera el inmueble? → Se genera una nueva compra a valor de mercado, con nueva base de costo. - ¿El artículo 64 del Código Tributario avala diferir la ganancia? → No, porque la venta es perfecta y la retroventa es una facultad, no condición. **Lo que debes tener claro:** - **La venta es perfecta desde el inicio:** civilmente, el pacto de retroventa no es una condición suspensiva sino una facultad del vendedor, por lo que la transferencia de dominio y sus efectos tributarios operan desde la venta. - **La ganancia se devenga al enajenar:** el mayor valor entre precio de venta y costo tributario se reconoce en el año de la enajenación, sin importar que exista derecho a recomprar el bien posteriormente. - **Ejercer la retroventa genera una nueva operación:** si el vendedor recupera el inmueble, tributariamente está comprando de nuevo, con un nuevo costo de adquisición igual al precio pagado en la retroventa. - **Riesgo de planificación incorrecta:** algunos contribuyentes intentan no declarar la ganancia argumentando que esperarán a ver si ejercen el retracto, lo cual el SII rechaza expresamente y puede generar multas por declaración incompleta. **Ejemplo práctico:** Una persona natural vende un inmueble en 100.000.000 de pesos en marzo de 2024, con pacto de retroventa por 3 años. Su costo tributario era 60.000.000. Debe declarar ganancia de capital de 40.000.000 en AT 2025 (año tributario 2024). Si en 2026 ejerce el retracto recomprando en 105.000.000, esa recompra es una nueva adquisición: su nuevo costo será 105.000.000, y si vende nuevamente en 2027 en 120.000.000, tributará sobre 15.000.000 de ganancia, no sobre la diferencia respecto del costo original de 60.000.000.
Resumen oficial SII
Pacto de retroventa y enajenación de inmueble.