Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2 N° 1, Art. 17 – Código Tributario, Art. 64
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de nuda propiedad de un inmueble construido se grava con IVA sobre el precio total de la operación, sin que proceda rebajar el valor del derecho de usufructo que se reserva el vendedor o se constituye a favor de terceros. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes que venden inmuebles construidos reservándose el usufructo o constituyéndolo a favor de terceros, especialmente empresas inmobiliarias, inversionistas y personas naturales que realizan ventas habituales de bienes raíces con desmembramiento del dominio. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Sobre qué monto se calcula el IVA en la venta de nuda propiedad? → Sobre el precio total de venta, sin deducir el valor del usufructo. - ¿Se puede rebajar de la base imponible el valor del derecho de usufructo? → No, el artículo 17 de la Ley de IVA no contempla esta rebaja. - ¿Qué dice el artículo 64 del Código Tributario sobre avaluaciones? → Permite tasar separadamente nuda propiedad y usufructo, pero solo para efectos de avaluación fiscal, no para IVA. - ¿Aplica esta regla si el usufructo queda en manos de un tercero? → Sí, independiente de quién detente el usufructo, la base imponible es el precio total. **Lo que debes tener claro:** - **No existe rebaja por desmembramiento del dominio:** aunque civilmente la nuda propiedad y el usufructo sean derechos separados con valores diferenciados, para efectos de IVA la base imponible es el precio íntegro pactado en la compraventa. - **El artículo 64 del Código Tributario no modifica la base del IVA:** esta norma autoriza avaluaciones separadas de nuda propiedad y usufructo únicamente para fines de tasación fiscal, sin que ello afecte la determinación del impuesto a las ventas y servicios. - **Riesgo de subfacturación involuntaria:** contribuyentes pueden intentar rebajar de la base imponible el valor estimado del usufructo, creyendo que solo deben tributar sobre la nuda propiedad, lo que genera reparos y multas por IVA no declarado. - **Aplica tanto si el vendedor retiene el usufructo como si lo transfiere:** la regla es la misma independientemente de si el usufructo se reserva para el enajenante, se constituye a favor del comprador o de un tercero; siempre se grava el precio total. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria vende la nuda propiedad de un departamento construido en 120.000.000 de pesos, reservándose el derecho de usufructo valorado en 30.000.000 de pesos según tasación. La base imponible del IVA es 120.000.000, no 90.000.000, por lo que debe declarar y pagar IVA (19%) sobre 120.000.000, equivalente a 22.800.000 de pesos. Si intentara rebajar el usufructo y declarara solo sobre 90.000.000, enfrentaría un reparo por 5.700.000 de IVA no declarado más intereses y multas.
Resumen oficial SII
Base imponible del IVA en la venta de la nuda propiedad de inmueble construido