Materia del oficio
Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 – Art. 15 – Circular N° 37 DE 2003 - Oficios N° 1017 de 2024, N° 1036 de 2019, N° 2597 de 2017, N° 3389 de 2016, N° 189 de 2023.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La franquicia tributaria de viviendas económicas DFL 2 requiere que el adquirente sea residente definitivo en Chile, por lo que inversionistas extranjeros sin esta calidad no pueden acogerse a la exención de IVA aunque cumplan los demás requisitos de precio y primera venta. **¿A quién le importa esto?** Inversionistas extranjeros que buscan adquirir propiedades en Chile, desarrolladores inmobiliarios que venden viviendas DFL 2, asesores de inversión extranjera, y contribuyentes extranjeros con visa temporal que evalúan comprar inmuebles. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Puede un extranjero sin residencia definitiva comprar con franquicia DFL 2? → No, la exención requiere que el adquirente tenga residencia definitiva en Chile. - ¿Qué tipo de visa o permiso se necesita para acceder al beneficio? → Se requiere residencia definitiva, no basta con visa temporal, sujeta a contrato o permiso de permanencia transitoria. - ¿El precio de la vivienda y ser primera venta son suficientes para la franquicia? → No, además de precio y primera venta, se exige que el comprador tenga residencia definitiva. - ¿Aplica esta restricción solo a inversionistas o a todos los extranjeros? → Aplica a todos los extranjeros sin residencia definitiva, independientemente del propósito de compra. **Lo que debes tener claro:** - **La residencia definitiva es requisito copulativo e ineludible:** no basta cumplir con el avalúo fiscal y la primera venta si el adquirente no tiene residencia definitiva otorgada por el Servicio Nacional de Migraciones. - **Visas temporales quedan expresamente excluidas:** permisos como visa sujeta a contrato, visa temporaria o permanencia transitoria no habilitan para acceder a la franquicia DFL 2, aunque el extranjero viva de facto en Chile. - **El beneficio es personal del adquirente, no del inmueble:** aunque la vivienda cumpla todas las condiciones objetivas del DFL 2, si el comprador no califica por su situación migratoria, la venta queda afecta a IVA. - **Riesgo de rechazos en notarías y bancos:** vendedores y compradores extranjeros pueden enfrentar negativas en escrituración o financiamiento si no verifican previamente el estatus migratorio del adquirente ante el SII. **Ejemplo práctico:** Un inversionista argentino con visa temporaria compra un departamento nuevo en Santiago avaluado en 2.800 UF, dentro del límite de vivienda económica, directamente de la constructora en su primera venta. Aunque el inmueble cumple los requisitos de precio y condición de DFL 2, la operación no puede acogerse a la exención de IVA porque el comprador no tiene residencia definitiva: debe pagar IVA sobre el precio de venta. En contraste, si el mismo departamento lo compra un colombiano con residencia definitiva obtenida hace un año, sí accede a la franquicia y no paga IVA.
Resumen oficial SII
Viviendas económicas adquiridas por inversionistas extranjeros.